Hoe bewijs je ten aanzien van de erfgenamen van je overleden partner, ten aanzien van schuldeisers, of tegenover mekaar wie eigenaar is waarvan? Bewijs tussen de partners en tegenover hun erfgenamen. Bij feitelijk samenwonen is er wettelijk niets geregeld. Er ontstaat in feite één pot goederen waarvan het eigendomsrecht moet worden bepaald. De wet regelt ook niet echt grondig het eigendomsrecht van wettelijk samenwonenden behalve dat er bij wettelijk samenwonenden een "vermoeden van onverdeeldheid" bestaat voor de goederen die men samen verwerft tijdens de wettelijke samenwoning. De regels bij wettelijke samenwoning zijn de volgende:

• Elk behoudt de goederen waarvan hij/zij kan bewijzen dat hij/zij eigenaar is. Zo wordt diegene op wiens naam een factuur is opgemaakt geacht eigenaar te zijn van het aangekochte voorwerp, zelfs al heeft de andere de prijs betaald! De andere partner moet dan maar een verhaal uitoefenen voor de rechtbank...
• Elk behoudt ook de inkomsten van die goederen.
• Elk behoudt zijn/haar inkomsten uit arbeid of vervangingsinkomen.
• De rest wordt geacht in onverdeeldheid toe te behoren aan beiden, ingevolge het wettelijk vermoeden van onverdeeldheid. Elk wordt ook geacht eigenaar te zijn van een gelijk aandeel (namelijk elk voor de helft) in die onverdeelde goederen, tenzij anders overeengekomen of bewezen.

U ziet het: er kunnen heel wat problemen opduiken, ook bij wettelijk samenwonenden. Precies daarom wordt de raad gegeven een samenlevingscontract op te maken:

• U kunt er andere/meer uitgebreide eigendomsvermoedens in opnemen, u kunt met andere woorden vooraf duidelijk afspreken wat aan wie toebehoort of zal toebehoren.
• Bovendien kunt U aan het samenlevingscontract een lijst hechten van de actuele goederen die bij het begin van de samenwoning aan elk van beiden afzonderlijk of samen toebehoren.
• Een eenvoudige maar praktische tip is dat u alle gezamenlijke aankopen betaalt via een gezamenlijke rekening en de factuur op de naam van beide partners laat inschrijven. Indien u daarentegen wenst dat u enige eigenaar bent van een aankoop, zorg dan dat u de prijs betaalt via Uw persoonlijke rekening en dat de factuur op uw naam alleen staat.

Bewijs t.o.v. de schuldeisers Betaalt de ene partner zijn persoonlijke lening niet meer af, dan zal de bank beslag leggen op alle goederen die zich in zijn woning bevinden, ook op de voorwerpen die van de andere partner zijn. Schuldeisers kunnen namelijk aannemen dat hun schuldenaar eigenaar is van alle goederen, waarvan hij/zij het bezit heeft. Wil de andere partner goederen beveiligen en voorkomen dat er beslag op gelegd wordt, dan zal hij moeten bewijzen dat hij er eigenaar van is. Om de bank te overtuigen zal deze partner het best geloofwaardige documenten voorleggen zoals:

• Een factuur op eigen naam met het bewijs van betaling.
• Een inventaris (die geregistreerd is), opgemaakt voor of tijdens het samenwonen.

Opgelet ! Een inventaris kan nooit dienen om de schuldeisers moedwillig te benadelen. Indien er vermoedens zijn dat er misbruiken zijn, dan kunnen schuldeisers eisen dat het eigendomsrecht effectief wordt bewezen, door aan te tonen dat de eigenaar, aangewezen in de inventaris, ook effectief de aankoopprijs heeft betaald.

Wat zijn enkele belangrijke juridische verschillen tussen trouwen (a), ongehuwd feitelijk samenwonen (b) en wettelijk samenwonen (c)?

Bij de totstandkoming

a) Het huwelijk wordt afgesloten voor de ambtenaar van de Burgerlijke Stand.

b) Feitelijk samenwonen vraagt totaal geen formaliteiten.

c) Wettelijk samenwonen vereist een verklaring daartoe aan de ambtenaar van de Burgerlijke Stand, wat enkel kan op voorwaarde dat geen van de partners reeds gehuwd is.

Hulp en bijstand

a) Getrouwde koppels zijn verplicht elkaar te helpen en elkaar “het nodige” te verschaffen, soms ook na een scheiding.

b) + c) Ongehuwd samenwonenden hoeven dat niet te doen, tenzij de partners hierover schriftelijke afspraken hebben gemaakt.

Geld en bezit

a) De gevolgen van het huwelijk voor het vermogen en de schulden van de echtgenoten zijn in een heel pakket wettelijke regels vastgelegd. In een huwelijkscontract kunnen de echtgenoten eigen keuzes maken.

b) Wie ongehuwd feitelijk samenwoont, moet het stellen zonder al die bijzondere wetten: er zijn geen specifieke verplichtingen, noch bijzondere rechten, tenzij de samenwoners dat zelf zijn overeengekomen.

c) Bij wettelijke samenwoning geldt als wettelijke verplichting dat iedere partner bijdraagt in de lasten van de samenwoning naargelang zijn/haar mogelijkheden. In het samenlevingscontract kan men deze lasten omschrijven. De rest (het spaarsaldo) blijft van ieder afzonderlijk.

De gezinswoning

a) Echtgenoten zijn verplicht samen te wonen. Alle beslissingen over hun gezinswoning moeten zij samen nemen. Ook al is deze woning verhuurd aan of eigendom van slechts één van hen.

b) Feitelijke samenwoners genieten geen bescherming

c) Wettelijke samenwoners genieten dezelfde bescherming als gehuwden.

Welke zijn de twee meest gangbare huwelijksvermogensstelsels?

De twee meest gangbare huwelijksvermogensstelsels zijn :

het wettelijk stelsel : in het wettelijk stelsel zijn er drie vermogens, namelijk de eigen goederen van de ene echtgenoot, de eigen goederen van de andere echtgenoot en het gemeenschappelijk vermogen.

Blijft eigen aan iedere echtgenoot o.m. hetgeen hij bezat voor het aangaan van het huwelijk, hetgeen hij later erft of krijgt, goederen die hij koopt met eigen geld, d.w.z. met geld dat hij voor het huwelijk bezat of geërfd of gekregen heeft tijdens het huwelijk of met geld dat voortkomt uit de verkoop van zulk eigen goed.

Tot het gemeenschappelijk vermogen behoren de goederen die de echtgenoten tijdens het huwelijk samen hebben aangekocht, de inkomsten zowel uit hun beroep (loon, wedde, vergoeding), als de opbrengst van de gemeenschappelijke, maar ook de eigen goederen (huurgelden, intresten).

De schulden worden op een gelijkaardige manier onderverdeeld: er zijn persoonlijke schulden van elk van de echtgenoten en gemeenschappelijke schulden. Persoonlijke schulden van een echtgenoot zijn schulden die hij voor het huwelijk heeft aangegaan of die hij geërfd heeft, of schulden voortkomend uit een verboden of onwettige handeling (boete, schadevergoeding). Gemeenschappelijke schulden zijn schulden door beide echtgenoten samen aangegaan of door één van hen in het belang van het gezin ten voordele van gemeenschappelijke goederen (verbetering van de gezinswoning bv., het onderhoud van de kinderen enz.)

Wanneer de echtgenoten geen huwelijkscontract hebben gemaakt voor zij in het huwelijk zijn getreden, worden hun goederen en geldelijke verhoudingen geregeld volgens het wettelijk stelsel.

Waarom dan nog een huwelijkscontract maken inhoudende het wettelijk stelsel ?

Men kan bepaalde toevoegingen aanbrengen aan het wettelijk stelsel. Hiervoor is dan wel een huwelijkscontract vereist. Volgende aanpassingen komen in de praktijk regelmatig voor:

• inbreng in het gemeenschappelijk vermogen van een eigen goed van één van de echtgenoten,
• opmaken van een beschrijving van de goederen die men reeds heeft voor het huwelijk,
• toevoegen van een regeling in verband met de verdeling van het gemeenschappelijk vermogen bij overlijden (vb. toevoegen van een keuzebeding) waardoor de langstelvende echtgenoot meer zal ontvangen dan normaal door de wet voorzien.

de scheiding van goederen: In het stelsel van de scheiding van goederen zijn er twee vermogens, het eigen vermogen van de ene echtgenoot en het eigen vermogen van de andere echtgenoot. Er bestaat geen gemeenschappelijk vermogen.

Elke echtgenoot blijft eigenaar en bestuurder van zijn goederen en van zijn inkomsten.

De goederen die de echtgenoten samen aankopen, behoren hen toe in onverdeeldheid.

Ieder der echtgenoten blijft instaan voor zijn eigen schulden, behalve voor de normale huishoudelijke schulden, waarvoor beiden blijven instaan, onafgezien wie ze heeft gemaakt.

Ook andere types huwelijkscontracten zijn mogelijk (bv. een algehele gemeenschap).

Het is raadzaam voor men huwt een notaris te contacteren. De notaris zal met u de verschillende mogelijkheden bespreken, waarna u kan beslissen of een huwelijkscontract zinvol is.

Vooraleer je tot aankoop overgaat, wend je je best tot een notaris om een en ander te bespreken. In vele gevallen gebeurt de aankoop elk voor de helft, maar de aankoop kan even goed gebeuren in de verhouding die de samenwonenden wensen. Indien de samenwonenden niet evenveel kunnen investeren in de aankoop van een woning, zal een keuze moeten worden gemaakt:

• Ofwel zullen de beide partners in ongelijke verhouding aankopen en eigenaar zijn (dit heeft veelal wel tot gevolg dat geen beding van aanwas kan worden afgesloten).
• Een andere mogelijkheid bestaat er in toch in gelijke helften te kopen: diegene die het meest kan investeren in de aankoop zal via een leningsovereenkomst (tussen de beide samenwoners opgemaakt) een deel ontlenen aan de andere partner, waardoor zij dan in gelijke verhouding de aankoopprijs kunnen betalen en dus elk voor de helft eigenaar zijn. Op deze laatste manier is een beding van aanwas wel mogelijk. De leningsovereenkomst moet dan wel goed opgesteld zijn zodat de ene partner zijn ontleende bedrag kan terugvorderen van de andere partner bij beëindiging van de relatie.

Stel dat je partner reeds eigenaar is van een woning en dat je in die woning gaat samenwonen. Ben je dan zeker dat je bij overlijden van je partner in die woning kan blijven wonen?

Helemaal niet, meer nog, indien niets is bepaald of overeengekomen, heb je geen enkele zekerheid om deze eigendom te kunnen blijven bewonen.
Er bestaan wel mogelijkheden om die woonzekerheid te bekomen. Het best raadpleeg je hiervoor je notaris.

Enkele van die mogelijkheden zijn:

Levenslange huur
De eigenaar en zijn partner kunnen een huurcontract afsluiten dat van kracht wordt bij het overlijden van de eigenaar en pas afloopt bij het overlijden van de huurder. Zo’n huurcontract kan ook in een testament worden opgenomen en ten laste van de erfgenamen van de eigenaar worden gelegd.

Om te vermijden dat de huur als een feitelijke bevoordeling wordt beschouwd moet de overblijvende partner een redelijke huurprijs betalen.

Aankoopoptie
Filip is gescheiden en houdt aan zijn vorige relatie twee kinderen en een villa over. Daarna heeft hij Leen leren kennen. Hij woont intussen met haar samen. Filip kan Leen een “optie” verlenen om na zijn overlijden zijn woning aan te kopen.

Hierdoor worden de kinderen uit het eerste huwelijk niet benadeeld. Zij krijgen hun deel immers uitbetaald. Slaat de optie enkel op het vruchtgebruik van de woning, dan betaalt de overblijvende partner uiteraard een veel lagere prijs.

In beide gevallen dienen er registratierechten op de waarde van de aankoop te worden betaald.

Verkoop
De partner die eigenaar is van de woning kan aan de andere partner de helft van de woning verkopen, en in de verkoopakte kan een beding van aanwas worden opgenomen.

Testament
De partner die eigenaar is kan een testament maken in het voordeel van de andere partner om deze meer woonzekerheid te verschaffen. Raadpleeg de notaris.

Ja, als u samen met hem/haar een verklaring van wettelijke samenwoning voor de ambtenaar van burgerlijke stand heeft afgelegd. U erft in dat geval het vruchtgebruik op de woning en op de inboedel. U kan dus in de woning blijven wonen maar u kan de woning ook verhuren. U wordt m.a.w. betrokken in de erfenis van de partner en staat ook voor een stuk in voor de schulden. In principe dient u ook de kinderen van uw partner te onderhouden. Partners die geen verklaring van wettelijke samenwoning hebben afgelegd, erven niet automatisch van elkaar. Zij erven enkel van elkaar als er een testament is opgesteld. Maak u in Vlaanderen geen zorgen over de erfbelastingen. Zodra u 1 jaar samen gedomicilieerd bent, geniet u van de laagste erfbelastingen, met zelfs volledige vrijstelling van de gezinswoning voor zover men minstens 3 jaar samenwoont. Indien u wettelijk samenwoont, moet u geen erfbelastingen betalen op de gezinswoning, zelfs als u nog geen 3 jaar samenwoont.

In Brussel moet u voor de verlaagde tarieven wettelijk samenwonen. Voor de gezinswoning dient u evenmin erfbelastingen te betalen indien u wettelijk samenwoont. Opgepast! Feitelijke samenwoners kunnen niet genieten van deze vrijstelling. Hier is een verklaring van wettelijke samenwoning nodig indien u geen erfbelastingen wil betalen op de gezinswoning.

Gehuwde koppels hebben vaak de wens dat gans het vermogen - of toch zoveel mogelijke van hun vermogen - bij overlijden toekomt aan de langstlevende. Hoe kan dat?

In het wettelijk stelsel (dit is het stelsel waaronder de meeste echtgenoten zijn gehuwd) komt bij overlijden de gemeenschap toe voor de helft in volle eigendom en voor de helft in vruchtgebruik aan de langstlevende echtgenoot; de helft in naakte eigendom komt dan reeds toe aan de kinderen.

Gehuwde koppels hebben echter dikwijls de wens dat gans het vermogen – of toch zoveel mogelijk van hun vermogen – bij overlijden toekomt aan de langstlevende van hen.

Zij moeten dan geen verantwoording afleggen aan hun kinderen zolang zij leven.

Echtgenoten die gehuwd zijn zonder huwelijkscontract, maar ook vele mensen die gehuwd zijn met huwelijkscontract, kunnen dit op een eenvoudige wijze bekomen door in een huwelijkscontract een "langst-leeft-al"-beding in te voegen.

Dit gebeurt via een korte notariële akte.

Dit heeft tot gevolg dat bij overlijden de ganse gemeenschap zal toekomen aan de langstlevende van de echtgenoten.

Er is evenwel een fiscaal prijskaartje verbonden aan deze ingreep: hoe meer men erft, hoe zwaarder het toegepaste tarief en dus hoe hoger de totale erfenisrechten zullen zijn.
Gelukkig is de gezinswoning wel vrij van erfbelasting maar bij het overlijden van de langstlevende van de beide echtgenoten zal op de ganse nalatenschap nog eens erfenisrechten moeten worden betaald door de kinderen.

Het keuzebeding vormt een tussenweg.

Het komt hier op neer dat de beide echtgenoten overeenkomen in een huwelijkscontract dat de langstlevende van hen bij het overlijden van de eerststervende kan kiezen wat hij zal doen met het gemeenschappelijk vermogen, m.a.w hoeveel de langstlevende echtgenoot zelf wenst te behouden en hoeveel hij al laat overgaan naar de volgende generatie.

Het keuzebeding laat dus op dat vlak alle mogelijkheden open tot aan het overlijden van de eerststervende echtgenoot. Pas dan zal de langstlevende echtgenoot dienen te beslissen hoe het gemeenschappelijk vermogen wordt vererfd.

Op dat ogenblik weet men hoe groot het gemeenschappelijk vermogen is, hoe de relatie met de kinderen (en schoonkinderen) is, wat de op dat ogenblik van toepassing zijnde tarief van de erfenisrechten is, enz ..

Afhankelijk van de keuze die men maakt, zullen ook de te betalen erfenisrechten verschillen.

De notaris kan de langstlevende echtgenoot helpen de juiste keuze te maken, rekening houdend met de te verwachten erfenisrechten, maar ook met de persoonlijke overwegingen van de langstlevende.

Beding van aanwas, in de volksmond ook tontine genoemd, is een kanscontract, waarbij twee of meer personen die een onroerend goed in onverdeeldheid bezitten of verwerven overeenkomen dat het deel van de eerststervende zal toekomen aan de overlevende(n).

Omdat men niet vooraf weet wie als eerste zal overlijden, hebben we te maken met een kanscontract: de langstlevende, die uiteindelijk alleen eigenaar wordt van het goed, had ook als eerste kunnen overleden zijn…

Dit is ook de reden waarom geen prijs meer moet betaald worden n.a.v. het overlijden van de eerststervende(n).

Het beding van aanwas dient een evenwaardig karakter van de prestaties van alle contractanten tot uiting te laten komen, waarbij de winst- of verlieskansen afhankelijk zijn van een toevallige maar zekere gebeurtenis, nl. het overlijden van één van de contractanten. Dit contract wordt aanvaard door de fiscus voor zover het inderdaad een kanscontract is, zoniet wordt het als een schenking bestempeld, waardoor het fiscaal voordeel verloren gaat. De kansen zullen bijvoorbeeld als ongelijk beschouwd worden als de kans van de ene om te overleven veel groter is dan bij de andere omwille van het leeftijdsverschil tussen de eigenaars.

Het beding van aanwas kan fiscale voordelen hebben omdat er op het deel van de eerstoverledene geen erfbelasting verschuldigd is, maar wel hetzelfde registratierecht als destijds betaald bij aankoop, hetzij dus 12,5%of 6% hetzij voor Vlaanderen 10% of 5%.

De fiscus zal dus het Registratietarief gebruiken dat van kracht was op datum van de akte van verwerving, doch berekend op de waarde van het overgedragen deel op dag van de verwezenlijking van de aanwas, zijnde de dag van overlijden.

Hoewel het eventueel fiscaal voordeel belangrijk kan zijn wordt het beding van aanwas meestal aangewend omwille van de mogelijkheden op burgerrechtelijk vlak.

Door gebruik van het beding van aanwas kunnen de reservataire rechten van kinderen en ouders uitgesloten worden. Zo kan het beding van aanwas aangewend worden door samenwonenden, echtgenoten met kinderen uit een vorig huwelijk of echtgenoten gehuwd met scheiding van goederen.

Het beding van aanwas kan tenzij anders werd overeengekomen slechts verbroken worden met het akkoord van alle betrokkenen, nooit eenzijdig.

Dit is een zeer belangrijk gevolg. Met andere woorden betekent dit dat iemand die gekocht heeft met het aanwasbeding zijn aandeel nooit meer eenzijdig kan vervreemden aan een derde. Dit is zeker een zware rem op de onbeperkte toepassing van het beding van aanwas. Daarom dat men in de akte meestal in een opzegmogelijkheid voorziet.

Ook dient er rekening mee gehouden te worden dat de erfgenamen van de eerststervende niet noodzakelijk zullen erven van de langstlevende zodat de goederen die het voorwerp hebben uitgemaakt van het beding van aanwas in dat geval definitief verdwijnen uit het vermogen van de familie van de eerststervende. Dit nadeel kan ondervangen worden door een beding van aanwas te gebruiken, beperkt tot het vruchtgebruik van het betrokken goed.
Algemeen beschouwd kan het beding van aanwas interessant zijn, maar elke toepassing ervan dient vooraf degelijk te worden onderzocht en besproken.

Als op voorhand niets op papier is gezet, is de kans groot dat de langstlevende partner, na het overlijden van zijn levensgezel, niet in het huis zal kunnen blijven wonen, hoewel het voor een deel zijn eigendom is.

Wettelijke samenwonenden hebben vandaag een erfrecht. Zij behouden het vruchtgebruik op de gezamelijke woning (of de huurinkomsten daarvan) en op de huisraad. Let op, de andere partner kan zijn wettelijke samenwonende partner testamentair onterven. Ook de wettelijke samenwoning kan eenzijdig opgezegd worden.

Feitelijke samenwonenden erven niet automatisch van elkaar. Indien er niets is geregeld, zal de helft van de eigendom van de eerstoverleden partner dus geërfd worden door zijn erfgenamen (zijn kinderen, ouders, broers/zusters…)

Dit is meestal niet de bedoeling van de feitelijke samenwonenden.

Een eerste mogelijkheid bestaat erin dat de partners bij testament hun helft van de eigendom geven aan de andere partner (in volle eigendom of in vruchtgebruik).

Dit lijkt in orde, maar het risico bestaat dat dit testament geen volledige uitwerking zal hebben door de wettelijke reserve van bepaalde erfgenamen van de overledene.

Kinderen of de ouders (ingeval er geen kinderen zijn, hebben de ouders elk recht op 1/4e deel van de nalatenschap) hebben immers recht op een reserve in de nalatenschap van hun ouder, respectievelijk kind. Zij worden “reservataire erfgenamen” genoemd.

Door bij testament de volle eigendom of het vruchtgebruik van zijn aandeel in de woning aan de langstlevende partner te geven, bestaat er veel kans dat men deze reservataire erfgenamen tekort doet, doordat men de langstlevende partner meer geeft dan wettelijk toegelaten is.

Op die manier is de langstlevende partner niet zeker om de eigendom of het vruchtgebruik van de gehele woning te bekomen.
Wel belangrijk te signaleren dat een testament eenzijdig door de ene partner kan worden herroepen, zonder dat de andere dit weet.

Met een beding van aanwas (ook genaamd “tontine”) wordt dit risico uitgesloten.

Een beding van aanwas is in de meeste gevallen (ook bij wettelijk samenwonenden !) inderdaad de enige oplossing om er gegarandeerd voor te zorgen dat de andere partner/mede-eigenaar de samen aangekochte eigendom in volle eigendom zal verwerven of er levenslang het vruchtgebruik van zal hebben.

Het komt hier op neer dat bij een gezamenlijke aankoop van een woning, de ene partner met de andere partner overeenkomt dat diegene die het langst leeft van hen beiden, de woning in volle eigendom dan wel in vruchtgebruik mag hebben.
Met andere woorden het aandeel van de eerststervende partner zal aanwassen bij het aandeel van de langstlevende als gevolg van de gesloten overeenkomst tussen de partners. Dit vereist wel dat de overlevingskansen van beide partners gelijkwaardig moeten zijn.

De regels van de wettelijke reserve spelen hier niet. Het beding van aanwas is namelijk geen testament of ook geen schenking, maar een kanscontract dat beide partners met elkaar hebben afgesloten via een overeenkomst.

Het beding van aanwas zorgt er dus voor dat de langstlevende partner de volle eigendom of het vruchtgebruik van de woning verkrijgt. Met een beding van aanwas met optie heeft de langstlevende zelf de keuze om gebruik te maken van de clausule. In dat geval zal de langstlevende kiezen om het beding van aanwas al dan niet in te roepen. Bij uitoefening van het beding van aanwas, betaalt men registratierechten en is men volle eigenaar. De langstlevende kan ook kiezen om het beding van aanwas in te roepen, en daarmee het erfrecht te laten spelen. Dan zal de langstlevende het vruchtgebruik van de gezinswoning verwerven, zonder erfbelastingen te betalen. Bij feitelijke samenwonende partners gebeurt dit niet automatisch: er moet een testament zijn die dit vruchtgebruik toekent. Na 3 jaar feitelijke samenwoning moet er eveneens geen erfbelastingen betaald worden op de gezinswoning. De langstlevende kan met andere woorden kiezen: aanwas met registratierechten of het testament met verlaagde erfbelastingen en vrijstelling op de gezinswoning. De langstlevende zal hier een fiscale overweging moeten maken: registratierechten betalen aan hetzelfde percentage dat men destijds bij de aankoop betaalde, en dit op de helft van de waarde van het eigendom, kan mogelijks meer bedragen dan het tarief van de erfbelastingen.

Sedert 1 januari 2001 betaalt hij of zij die erft van de persoon met wie hij of zij in Vlaanderen heeft samengewoond, evenveel erfbelastingen als diegene die erft van zijn echtgenote of haar echtgenoot. Voorwaarde is dat men ofwel wettelijk samenwoont ofwel sedert ten minste één jaar ononderbroken met de erflater samenwoont en er een gemeenschappelijke huishouding mee voert. De inschrijving op hetzelfde adres doet vermoeden dat men samenwoont en een gemeenschappelijke huishouding voert. Voor de berekening van de erfbelastingen vormen de onroerende goederen en de roerende goederen die de samenwoner erft, telkens een afzonderlijke basis waarop de volgende tarieven worden toegepast:

Voldoet men niet aan de voorwaarden, worden de erfbelastingen berekend alsof men van een vreemde of niet-verwante persoon erft. Alle goederen die vreemden of niet-verwante personen erven worden voor de berekening van de erfbelastingen samengeteld. Men kijkt dan naar het aandeel dat de samenwoner erft in al de goederen samen (roerende en onroerende opgeteld) die aan vreemden toekomen om het door hem of haar te betalen deel in de erfbelastingen vast te stellen. Hierop zijn de volgende tarieven van toepassing:

Wie een grond bezit als eigen goed, door het te hebben verkregen via schenking bijvoorbeeld, blijft alleen eigenaar, ook al is hij of zij gehuwd met een gemeenschapsstelsel.

Indien deze persoon met zijn/haar echtgenoot bouwt, worden de facturen doorgaans betaald met gemeenschappelijke inkomsten zodat men zou kunnen denken dat het huis het koppel toebehoort en de grond eigendom is gebleven van diegene die deze grond heeft verkregen.

Door het mechanisme van de natrekking wordt nochtans alleen de eigenaar van de grond ook eigenaar van het gebouw. 

Die andere echtgenoot krijgt een vergoeding die begroot wordt rekening houdend met de meerwaarde dat het huis verkrijgt over de jaren heen.

Wenst men dat het huis echt aan de twee echtgenoten toebehoort dan volstaat het de grond via een huwelijkscontract in te brengen in de gemeenschap, zodat het huis dan ook zal toebehoren aan de twee echtgenoten. Die inbreng zal gekoppeld worden aan een aantal bedingen die moeten vermijden dat de inbrenger zijn grond zou moeten afstaan aan de andere echtgenoot in geval van echtscheiding. Omgekeerd zal de andere echtgenoot moeten vergoed worden voor zijn aandeel in de bouw als de inbrenger zijn ingebrachte grond kan terugnemen.

Een andere manier van werken is het gebruik van een "recht van opstal". Het recht van opstal maakt de gevolgen van de natrekking ongedaan.
Het is een "afstand van natrekking".

In het geval van een getrouwd koppel waarvan één eigenaar is van de grond kan dit handig uitkomen. Er gebeurt immers een opsplitsing van de eigendom waardoor de ene echtgeno(o)t(e) niet in de kou blijft staan bij verkoop van het huis. Het addertje onder het gras is dat dit enkel mogelijk is bij het stelsel van "scheiding van goederen". Men kan echter op ieder moment het stelsel wijzigen.

Eerst even een voorbeeld om de zaak te situeren : man en vrouw, beiden 60 jaar, hebben 3 kinderen, respectievelijk 36, 33 en 30 jaar oud; de vrouw overlijdt en de man hertrouwt met een dame van 40 jaar; enkele maanden later sterft de man; deze dame van 40 jaar is in ons voorbeeld langstlevende. Welke regels zijn van toepassing?

Volgens de wet krijgt de langstlevende het vruchtgebruik over de volledige nalatenschap van de overledene: in de praktijk zou dit betekenen dat wanneer de vrouw op 80-jarige leeftijd komt te overlijden, de kinderen maar eerst zouden erven van hun vader als zij zelf 76, 73 en 70 jaar geworden zijn.

Om redenen van billijkheid heeft men de algemene regel op twee punten aangepast:

1) de overledene kan bij testament aan de kinderen uit een vorig huwelijk het recht niet ontzeggen om de omzetting van het vruchtgebruik te vragen m.a.w. de kinderen kunnen niet gedwongen worden in onverdeeldheid te blijven met hun stiefvader of stiefmoeder; zij hebben steeds het recht de omzetting van het vruchtgebruik, dus een verdeling, te vragen, uitgezonderd nochtans voor wat betreft de gezinswoning met huisraad;

2) bij de omzetting in het hiervoor genoemd geval wordt de langstlevende geacht altijd ten minste 20 jaar ouder te zijn dan het oudste kind.

In ons voorbeeld zal dus voor de berekening van de omzetting van het vruchtgebruik de langstlevende geacht worden 56 jaar oud te zijn of anders gezegd haar levensverwachting wordt door de wet fictief ingekort, zodat de omrekening van het vruchtgebruik in kapitaal billijker uitvalt voor de kinderen.

Daarnaast heeft de wet, wanneer de omzetting van het vruchtgebruik niet wordt gevraagd, een nieuwe onderhoudsplicht ingevoerd; de langstlevende is verplicht, indien zij behoeftig zijn, kost, onderhoud en opvoeding te verschaffen aan de kinderen uit een vroeger huwelijk van de overleden echtgenoot; deze kinderen zijn geen bloedverwanten van de langstlevende.

Deze verplichting is de compensatie voor het feit dat het vruchtgebruik op de volledige nalatenschap wordt toegekend aan de langstlevende. Om die redenen heeft de wet een bijzondere onderhoudsverplichting ingesteld lastens de langstlevende en in voordeel van de kinderen uit een vroeger huwelijk, evenwel beperkt tot datgene wat de langstlevende zelf uit de nalatenschap ontvangt.

Daarnaast heeft men ook de mogelijkheid om in een huwelijkscontract te voorzien dat er, met uitzondering van de gezinswoning en de huisraad, geen vruchtgebruik zal zijn voor de langstlevende, of minder dan wat de wet voorziet.
Een dergelijk huwelijkscontract kan van zodra één van de echtgenoten kinderen heeft uit een vorige relatie. Het kan ook verschillen al naar gelang welke echtgenoot overlijdt (bijvoorbeeld wel vruchtgebruik als de ene overlijdt, maar niet als het de andere is.)

Tot slot moet men er rekening mee houden dat men bij testament ook wel het vruchtgebruik kan reduceren, maar maximum met de helft. Sowieso behoudt de langstlevende altijd het vruchtgebruik op de gezinswoning en de huisraad.

Mijn man en ik zijn gehuwd onder het stelsel van de scheiding van goederen. Mijn man is handelaar. Ik werk niet mee in de zaak. Hij heeft veel schulden. Ik heb onder andere meegetekend voor een krediet. In hoever sta ik in voor de schulden van mijn echtgenoot?

Vooraf dient opgemerkt dat de meeste kredietinstellingen bij het toestaan van een handelskrediet, naast de handtekening van de echtgenoot-handelaar eveneens eisen dat de echtgenoot-niet-handelaar meetekent.

In dat geval staan beide echtgenoten borg voor de terugbetaling van het krediet.

Voor de schulden door één van de echtgenoten aangegaan zonder dat de andere meetekent, geldt, bij echtgenoten die gehuwd zijn onder het stelsel der scheiding van goederen, dat deze schulden eigen zijn. Dus de andere staat daar niet voor in.

Als uw echtgenoot dus als handelaar voor zijn zaak schulden maakt, dan zijn dit eigen schulden, waarvoor u niet instaat.

Het is duidelijk dat er geen vermenging mag zijn tussen wat deel uitmaakt van zijn handel en uw eigen vermogen. Indien dit wel zo zou zijn dan zou u ook kunnen aangesproken worden voor de terugbetaling ervan.

Op het beginsel dat ieder van de echtgenoten instaat voor zijn eigen schulden bestaat nochtans een uitzondering.

Wanneer uw echtgenoot voor de huishouding en de opvoeding van de kinderen schulden maakt dan staat u ook daarvoor in, voor zover die schulden niet buitensporig zijn, gelet op de levensstandaard van uw gezin.

Om tegemoet te komen aan de wens van vele hertrouwende echtgenoten kan men sinds kort een regeling treffen via huwelijkscontract. Hoe gaat dit in zijn werk?

Koppels die wensen te hertrouwen en reeds kinderen hebben uit een vorige relatie vrezen soms problemen te hebben met hun kinderen omdat die zich door het nieuwe huwelijk benadeeld zouden kunnen voelen.

Reden hiervoor is dat bij overlijden weliswaar de naakte eigendom van de nalatenschap naar de kinderen gaat, maar het volledig vruchtgebruik van de nalatenschap bij wet automatisch gaat naar de nieuwe echtgenoot gaat. 

Zeker wanneer de nieuwe echtgenoot/echtgenote nog jong is kan dit leiden tot frustraties bij de kinderen uit een vorige relatie.

Soms bestaat dan ook de behoefte van de nieuwe echtgenoten om zo weinig mogelijk te laten erven van elkaar, zodat zo veel mogelijk blijft toekomen aan de kinderen.

Dit zou men kunnen doen door een ontervend testament te maken, waarin men zo weinig mogelijk nalaat aan de langstlevende echtgenoot.

De wet voorziet evenwel een dubbele bescherming voor de langstlevende echtgenoot, die men niet naast zich neer mag leggen, waardoor deze onterving slechts een beperkt effect kan hebben.
Zelfs met dergelijk testament zou de langstlevende echtgenoot toch nog steeds het vruchtgebruik hebben op de helft van de nalatenschap, en zeker op de gezinswoning, zelfs al vertegenwoordigd die meer dan de helft van de nalatenschap.

Om tegemoet te komen aan de wens van vele hertrouwende echtgenoten kan men een regeling treffen via huwelijkscontract.

Voorwaarde is dat één van de echtgenoten minstens één kind moet hebben van voor het huwelijk.

De regeling die de echtgenoten treffen moet niet wederzijds zijn.

In dit huwelijkscontract kunnen de echtgenoten bepalen dat zij niets van elkaar zullen erven of slechts een welbepaald deel.

Volledige onterving is ook hier echter niet mogelijk: de langstlevende echtgenoot zal steeds het recht hebben op het vruchtgebruik van de gezinswoning en de erin aanwezige huisraad.

Dit huwelijkscontract kan door de notaris worden opgesteld vóór het huwelijk, maar eveneens tijdens het huwelijk via een kleine wijzigingsakte.

Indien de gezinswoning toebehoort aan beide echtgenoten of wettelijke samenwonenden is het evident dat zowel man als vrouw moeten instemmen met elke overeenkomst daaromtrent. Zo zullen zij samen akkoord moeten gaan om deze te verkopen, te verhuren, te schenken of er een hypotheek op te verlenen.
De gezinswoning kan ook de persoonlijke eigendom zijn van een van de echtgenoten of wettelijk samenwonenden. Zo bij huwelijk onder meer door aankoop vóór het huwelijk, of door erfenis of schenking tijdens het huwelijk.

Stel dat tijdens haar huwelijk de vrouw een eigen huis verwerft en met haar gezin haar intrek neemt in deze woning, die daardoor het statuut van 'gezinswoning' verkrijgt. Alhoewel het huis een persoonlijk goed van de vrouw is, zal zij er niet meer het alleenzeggenschap over hebben. Zo zal haar man moeten instemmen wanneer zij de woning wil verkopen, schenken of in hypotheek geven. Hetzelfde zal gelden voor de gezinswoning die aan één van beide wettelijk samenwonenden toebehoort.
Wanneer de man niet akkoord gaat en de vrouw meent dat dit ten onrechte is, kan zij steeds machtiging vragen aan de rechtbank.

Tenslotte kan de woning ook een bijzondere bescherming genieten in het kader van de huur. Wanneer het een gezinswoning betreft mag de echtgenoot - huurder niet opzeggen zonder de instemming van de andere. Omgekeerd moet de eigenaar opzeg doen aan beiden, ook al zou het contract slechts door één van hen zijn afgesloten.

Problemen met de gezinswoning in het kader van huur kunnen steeds aan de vrederechter voorgelegd worden.

Vooreerst een algemene opmerking : verdelen wordt in geen enkel geval opgelegd of geëist door de wet indien niemand van de mede-eigenaars (mede-erfgenamen) de verdeling aanvraagt.

Of er nu moet verdeeld worden - m.a.w. of de verdeling kan geëist worden - zal afhangen van de rechten, en de aard van deze rechten, toekomende aan de langstlevende echtgenoot op de goederen van de eerstoverledene.

Immers, iemand die de volle eigendom van een goed, in zijn geheel, bezit is daar volledig en alléén meester van en het is duidelijk dat niemand anders enige aanspraak, bv. verdeling kan doen gelden op dit goed; dit is in zekere mate ook nog het geval wanneer men het volledig vruchtgebruik bezit van een goed; dit houdt met name het recht in om dit goed alléén te gebruiken of te verhuren, zonder tussenkomst van andere personen; de blote eigenaar(s) moet deze toestand gedogen zolang het vruchtgebruik duurt, d.w.z. zolang de vruchtgebruiker leeft.

Ten aanzien van de langstlevende echtgenoot betekent dit :

• dat hij steeds het volledig vruchtgebruik bezit op het onroerend goed dat het gezin tot voornaamste woning diende en op het daarin aanwezigehuisraad ; derhalve zal een eventuele verdeling alleen kunnen slaan op de blote eigendom van deze goederen en blijft het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot op deze goederen onberoerd.
• dat de overige goederen niet zullen moeten verdeeld worden in de mate dat de langstlevende echtgenoot op het geheel van deze goederen de volle eigendom bezit. In andere gevallen kan de verdeling gevorderd worden door de langstlevende echtgenoot of door de kinderen. 

• zonder overname onroerend goed en zonder inventaris: 1.400 € inclusief btw
• met inventaris: + 750 € (in principe NIET vereist)
• bij overname onroerend goed: 1400 euro basiskost + kost afhankelijk van de waarde van het onroerend goed –> te berekenen (1% registratierechten op waarde goed + ereloon verdeling op waarde goed schaal H + ongeveer 800 euro kosten + btw 21% op kosten en ereloon). Voor een concrete berekening is het aangewezen het kantoor te contacteren.

• voorafgaande bespreking in aanwezigheid van beide echtgenoten (afspraak maken op kantoor)
• ontwerp akte wordt door notaris overgemaakt aan beide partijen
• ondertekening akte
• verzoekschrift wordt door ons kantoor op rechtbank ingediend bij ontvangst attesten
• > 6 maand feitelijk gescheiden: geen verschijning voor rechtbank vereist (procedure vanaf neerlegging  dossier bij rechtbank +- 3,5 maand)
• < 6 maand feitelijk gescheiden: 1 keer verschijnen voor de rechtbank (procedure vanaf neerlegging dossier bij rechtbank +- 5 maand)
• vonnis volgt kort na verschijning
• na 1 maand gaat vonnis in kracht van gewijsde (dit wil zeggen dat het definitief wordt)
• binnen 1 maand na het in kracht van gewijsde gaan van het vonnis wordt dit overgemaakt aan gemeentebestuur waar de echtgenoten destijds gehuwd zijn
• de gemeente moet dit vonnis binnen 1 maand na ontvangst overschrijven in de register van de burgerlijke stand
• Zodra vonnis is overgeschreven = definitief zijn van echtscheiding
• bij overname van onroerend goed dient er nog een vaststellingsakte te worden getekend binnen de 4 maand na het echtscheidingsvonnis

Mag het onderhoudsgeld voor de echtgenoot of kinderen bij een akte van regeling van een echtscheiding door onderlinge toestemming vrij worden overeengekomen?

In de akte van regeling voorafgaand aan de echtscheiding door onderlinge toestemming dienen de echtgenoten krachtens de wet een overeenkomst te treffen over het onderhoudsgeld voor de kinderen en de uitkering tot levensonderhoud tussen echtgenoten.

Uitkering tussen echtgenoten
De echtgenoten worden hierin in principe volledig vrij gelaten.
Zij kunnen overeenkomen dat er geen onderhoudsgeld verschuldigd is, noch enige uitkering te betalen is aan elkaar.

Wanneer er wel onderhoudsgeld verschuldigd is, dient het bedrag te worden vastgesteld, de wijze en datum van betaling, de al of niet aanpassing aan de index van de consumptieprijzen en de termijnen gedurende welke het zal verschuldigd zijn, bv. tot de uitkeringsgerechtigde echtgenoot een nieuw huwelijk aangaat.

Vermits de echtgenoten het onderhoudsgeld contractueel overeenkomen, kan het bedrag in principe enkel maar gewijzigd worden en de betaling ervan enkel maar ophouden in de gevallen in de overeenkomst voorzien, of bij later onderling akkoord. Vandaar dat er niet genoeg kan gewezen worden op het gevaar van dubbelzinnige of onvolledige overeenkomsten.

Sedert de laatste wetswijziging heeft de rechter de mogelijkheid om de uitkering tussen echtgenoten te verhogen, te verminderen of af te schaffen in het vonnis dat de echtscheiding uitspreekt of in een latere beslissing, tenzij de echtgenoten deze mogelijkheid uitdrukkelijk uitsluiten in de regelingsakte.

Onderhoudsbijdrage kinderen
De ouders moeten in de regelingsakte een overeenkomst maken over de onderlinge verhouding waarin zij zullen bijdragen in het onderhoud van het minderjarig kind.
Zij kunnen hierover vrij overeenkomen.
Deze regeling doet geen afbreuk aan de onderhoudsverplichting die de ouders steeds behouden ten opzichte van de kinderen.
Zo is het toegelaten dat de ouders overeenkomen dat één van hen voor het geheel of het grootste gedeelte zal instaan voor het onderhoud van de kinderen.
Indien die ouder niet meer de mogelijkheid zou hebben om in te staan voor het kind, dan zal de andere ouder aangesproken worden om het kind het nodige levensonderhoud te verschaffen.

De regeling voor het onderhoud van het kind zal dikwijls bestaan uit een regeling waarbij de echtgenoten overeenkomen:

• wie de kosten zal dragen voor de periode waarin het kind bij de ene of de andere ouder verblijft,
• een bijzondere regeling omtrent de bijdrage in de buitengewone kosten: vb. kosten voor hospitalisatie, chirurgische ingrepen, tandheelkundige kosten, kosten voor hogere studies…
• een onderhoudsbijdrage in geld die betaald wordt door de ene ouder aan de andere ouder voor het levensonderhoud van het kind.

In dit geval zal in de overeenkomst de wijze en datum van betaling, de al of niet indexatie van dit bedrag, de al of niet aanpassing wanneer het kind een bepaalde leeftijd bereikt en de duur van verplichting tot onderhoudsbijdrage worden vastgelegd.

De regeling voor de kinderen, met inbegrip van de onderhoudsuitkering, kan altijd worden herzien door de rechtbank als deze strijdig is met de belangen van het kind.

Mijn buur is gestorven. Hij leefde feitelijk gescheiden van zijn vrouw en had geen kinderen. Bij ons weten had hij geen huwelijkscontract of testament gemaakt. Naar wie gaat de erfenis?

De erfenis vervalt hier als volgt :

- het gemeenschappelijk vermogen dat bestond tussen de overledene en zijn echtgenote van wie hij feitelijk gescheiden leefde, d.w.z. alles wat zij tijdens hun huwelijk hebben gekocht of gespaard, is voor de langstlevende echtgenote;

- de persoonlijke goederen:

- het vruchtgebruik komt toe aan de langstlevende echtgenote.

- de blote eigendom aan de familie van de overledene, die erft in deze volgorde :

1. de broers en zusters van de overledene samen met de vader en/of moeder als zij nog leven;
2. de vader en moeder als er geen broers en zusters zijn;
3. de vader of moeder als er geen broers en zuster zijn, en één van de ouders reeds overleden is. Samen met die vader of moeder erven dan ook de grootouders langs de kant van de vooroverleden ouder of indien zij ook gestorven zijn de ooms, tantes, neven of nichten langs de kant van de overleden ouder;
4. de ooms, tantes, neven en nichten erven als beide ouders en de grootouders overleden zijn en er geen broers en zusters zijn.

De echtgenote van wie de overledene feitelijk gescheiden leefde zou niet geërfd hebben indien volgende vier voorwaarden tegelijkertijd vervuld zouden zijn :

1. er bestaat een testament waarbij de overledene haar onterft;
2. op de dag van het overlijden leefden de echtgenoten sinds meer dan zes maanden gescheiden;
3. de erflater heeft vóór zijn overlijden bij een gerechtelijke akte als eiser of verweerder een afzonderlijk verblijf gevorderd;
4. na die akte heeft hij het samenleven niet hervat.

De overeenkomst regelt voornamelijk:

• de verdeling van de goederen en de schulden,
• de toewijzing van de kinderen en hun levensonderhoud
• het onderhoudsgeld en het erfrecht van de echtgenoten.

Uw notaris begeleidt u hierbij en zorgt dat de overeenkomsten juridisch correct zijn.

Mijn ouders waren gehuwd onder het wettelijk stelsel en zijn thans uit de echt gescheiden op grond van feiten. Hoe gebeurt de vereffening-verdeling van het ontbonden gemeenschappelijk vermogen, wanneer zij zelf niet overeenkomen over de verdeling van de goederen?

De taak om de goederen na echtscheiding te vereffenen en te verdelen is door de wetgever toegekend aan de notaris onder toezicht van de rechtbank.

Het is de rechtbank die na uitspraak van de echtscheiding een notaris aanduidt om de goederen te vereffenen en te verdelen.

Vereffenen betekent: de verdeling voorbereiden, bepalen wat het gemeenschappelijk vermogen en wat de eigen vermogens inhouden als baten en als schulden, bepalen wat de eigen vermogens mogen terugnemen uit het gemeenschappelijk vermogen en welke vergoedingen er te regelen zijn tussen de drie vermogens. Daarna pas gaat men over tot de verdeling: dit is het regelen van het passief en het verdelen van het actief.

Om zijn taak goed te kunnen vervullen zal de notaris gegevens inzamelen bij de gewezen echtgenoten en hun advocaten. De gewezen echtgenoten zullen uitgenodigd worden om mee te werken aan deze taak. Van de werkzaamheden wordt door de notaris een proces-verbaal opgemaakt (het proces-verbaal van werkzaamheden).

Een belangrijke hulp voor een goede vereffening en verdeling is de inventaris of de boedelbeschrijving : deze moet de goederen en schulden bevatten van de drie vermogens.

In het vereffeningsstadium dient men ook te bepalen welke vergoedingen moeten geregeld worden. Het is onvermijdelijk dat goederen gewild of ongewild overgaan van het ene vermogen naar het andere; dan moet een correctie aangebracht worden onder de vorm van een vergoeding.

Zo zal bv. de man een vergoeding verschuldigd zijn aan het gemeenschappelijk vermogen als hij daaruit gelden heeft geput om een eigen huis te renoveren.

Zo kan het gemeenschappelijk vermogen een vergoeding verschuldigd zijn aan de vrouw die met eigen gelden een gemeenschappelijke schuld zou hebben betaald.

De wet bepaalt hoe hoog het bedrag van de vergoedingen is en hoe die vergoedingen worden geregeld; het gaat hier eerder om technische bepalingen waar in brede mate compensatie tussen de wederzijdse aanspraken wordt toegepast.

Vervolgens worden ook de schulden geregeld.

Er wordt rekening gehouden met de schulden die de gewezen echtgenoten hebben tegenover derden (vb. ten opzichte van de bank) en met de schulden die de echtgenoten hebben tegenover elkaar.

Na de vereffening volgt de verdeling van het vermogen.

De verdeling geschiedt in principe bij helften.

Het ontwerp van vereffening-verdeling (de staat van vereffening-verdeling genoemd) zal voor goedkeuring worden voorgelegd aan de rechtbank.

De rechtbank kan de staat van vereffening goedkeuren of haar bemerkingen hierop laten kennen aan de notaris.

Eenmaal de staat van vereffening definitief is goedgekeurd, zal deze moeten worden aanvaard door de gewezen echtgenoten.

Nadat de notariële regelingsakte is ondertekend, wordt de procedure op de rechtbank ingeleid bij verzoekschrift dat neergelegd wordt op de griffie van de rechtbank van eerste aanleg waar de echtgenoten overeengekomen zijn de procedure te voeren. Bij het verzoekschrift worden volgende documenten gevoegd :

• de uitgifte van de notariële akte(n);
• de nodige administratieve documenten (o.m. uittreksel uit geboorte- en huwelijksakte, bewijs van nationaliteit,...)

De partijen dienen in principe één maal te verschijnen voor de rechtbank indien ze minder dan zes maanden gescheiden leven.

Binnen de maand na de neerlegging van het verzoekschrift zouden de echtgenoten, samen en in persoon (uitzonderlijk kan het ook bij volmacht), moeten verschijnen voor de voorzitter van de rechtbank. Naargelang de rechtbank wordt deze termijn min of meer nageleefd.

De voorzitter zal de echtgenoten vragen of zij hun overeenkomst handhaven en zal nagaan of de belangen van de kinderen niet worden miskend.

Echtgenoten zijn vrijgesteld van deze verschijning wanneer zij aantonen dat zij op het ogenblik waarop het verzoekschrift is neergelegd al meer dan 6 maanden feitelijk gescheiden leven. In dit geval kan de procedure volledig schriftelijk gebeuren.

Binnen dertig dagen kunnen zowel de echtgenoten als het openbaar ministerie beroep aantekenen tegen de uitspraak.
Is er geen beroep aangetekend, dan is het vonnis in kracht van gewijsde gegaan.
Vanaf dan is de echtscheiding definitief tussen de gewezen echtgenoten.

De griffier stuurt -nadat het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan- binnen één maand een uittreksel van het beschikkend gedeelte van het vonnis naar de ambtenaar van de burgerlijke stand van de plaats waar het huwelijk voltrokken werd, met verzoek tot overschrijving in het register van de burgerlijke stand.

Pas na deze overschrijving, waarvoor de ambtenaar één maand tijd heeft, zal de echtscheiding tegenstelbaar zijn aan derden.

Sedert 1 juli 2015 werden de tarieven van de Vlaamse schenkbelasting voor onroerende goederen aanzienlijk verlaagd en vereenvoudigd. Wie een energiebesparende renovatie uitvoert of het onroerend goed verhuurt voor een periode van meer dan 9 jaar, krijgt een bijkomende korting.

De Vlaamse regering wil hiermee een "win" creëren op diverse vlakken, nl. voor de jongeren die hiermee een onroerend goed verwerven, voor de economie en de bouwsector in het bijzonder en voor de ontvangsten van de overheid.

Tot voor kort waren de tarieven in zijlijn en tussen vreemden de grootste belemmering voor het verrichten van een schenking van onroerend goed.  Ook in rechte lijn scheppen de tariefverlagingen nieuwe mogelijkheden voor successieplanning van onroerende goederen tegen aanvaardbare tarieven.

Wanneer is de Vlaamse schenkbelasting verschuldigd?

Vlaanderen heft schenkbelasting bij een schenking van een onroerend goed dat gelegen is in België indien:

• De fiscale woonplaats van de schenker zich in het Vlaamse Gewest bevindt (of wanneer de schenker in de vijf jaren voorafgaand aan de schenking het langst in het Vlaamse Gewest woonde)
• Het onroerend goed gelegen is in het Vlaamse Gewest indien de schenker zijn fiscale woonplaats niet in België heeft (niet Rijksinwoner).

Oude regeling

Tot voor kort waren er opklimmende tarieven voor vier categorieën van verwantschappen:

• In rechte lijn en tussen partners bedroeg het laagste tarief 3% en liep dit op tot 30% vanaf een waarde van 500.000 EUR
• Tussen broers en zussen bedroeg het laatste tarief 20% en liep dit op tot 65% vanaf een waarde van 175.000 EUR
• Voor ooms, tantes, neven en nichten liep het tarief op tot 70% vanaf een waarde van 175.000 EUR
• En voor alle andere personen zelfs tot 80% vanaf een waarde van 175.000 EUR.

Het is duidelijk dat deze tarieven niet bevorderlijk waren om schenkingen te verrichten.

Wat houdt de nieuwe regeling in?

Sedert 1 juli 2015 werden de tarieven aanzienlijk verlaagd en het systeem vereenvoudigd:

• Op vandaag zijn er slechts twee soorten tarieven: tarieven in rechte lijn tussen (groot)ouders en (klein)kinderen en tussen partners en tarieven voor alle anderen.  Hetzelfde systeem geldt dus als voor de schenking van roerende goederen waar in het Vlaams Gewest een tarief geldt van respectievelijk 3% (in rechte lijn en tussen partners) en 7% (alle anderen)
• Er is een basistarief en een tarief dat rekening houdt met een korting wegens energie-efficiënte renovatie en langdurige verhuur van meer dan 9 jaar. Om van deze korting te kunnen genieten, moet het onroerend goed in het Vlaams Gewest gelegen zijn. 
  Net zoals voorheen is de schenkbelasting verschuldigd op de waarde van het onroerend goed. Ook als u enkel de blote eigendom schenkt en het vruchtgebruik behoudt, wordt de schenkbelasting berekend op de volledige waarde van het onroerend goed. 

I. Tarieven in rechte lijn en tussen partners (dit zijn echtgenoten, wettelijk en feitelijk samenwonenden)

Voorbeelden

Beide ouders wensen hun vakantiewoning ter waarde van 900.000 EUR te schenken aan hun drie kinderen. Vader schenkt zijn helft aan de drie kinderen en moeder schenkt haar helft aan de drie kinderen. Fiscaal komt dit neer op 2 x 3 schenkingen van 150.000 EUR. Een dergelijke schenking kan dus doorgaan mits betaling van slechts 3% schenkbelasting of 24.000 EUR. Voordien bedroeg de schenkbelasting 63.750 EUR. Dit komt neer op een besparing van 62%.

Een ongehuwde moeder wonende in het Vlaams Gewest wenst haar vakantiewoning met een waarde van 250.000 EUR in de Ardennen (Waals Gewest) te schenken aan haar enige zoon.

De schenkbelasting bedraagt 13.500 EUR of 5%. Indien de zoon de woning voor meer dan 9 jaar verhuurt, kan hij onder bepaalde voorwaarden nog een bedrag van 3.000 EUR terugkrijgen.  Voordien bedroeg de schenkbelasting 26.625 EUR. Deze nieuwe maatregel komt neer op een besparing van 61%.

II. Tarieven tussen alle andere personen

Voorbeeld

Een tante denkt eraan om haar woning van 350.000 EUR te schenken aan haar nicht. Met de nieuwe tarieven bedraagt de schenkbelasting 65.000 EUR. Er is zelfs een mogelijkheid om van dit bedrag 10.500 EUR terug te vorderen (korting) na energie-efficiënte verbouwingen. Voordien bedroeg de schenkbelasting 204.375 EUR. Dit komt neer op een besparing van meer dan 73%.

Aan welke voorwaarden moet u voldoen om in aanmerking te komen voor de bijkomende korting?

De begiftigde komt in aanmerking voor een korting wanneer hij energie-efficiënte verbouwingen uitvoert voor een bedrag van minimum 10.000 EUR (exclusief BTW) of wanneer hij het geschonken goed verhuurt voor een looptijd van minimum 9 jaar en daarnaast een conformiteitsattest kan voorleggen.

Energie-efficiënte verbouwingen zijn verbouwingen die een energiebesparing opleveren. Volgende werken komen hiervoor in aanmerking:

• Dak- of zoldervloerisolatie;
• Spouwmuurisolatie in een buitenmuur;
• Isolatie aan de buitenzijde van een buitenmuur;
• Glasoppervlakte ter vervanging van enkele of dubbele beglazing;
• Vloerisolatie op volle grond of nieuw geplaatste isolatie op het plafond van een kelder of verluchte ruimte onder een verwarmde ruimte;
• Thermische zonnecollectoren die voor de productie van sanitair warm water worden gebruikt;
• De plaatsing van een nieuwe warmtepomp;
• Investeringen in muurisolatie van bestaande buitenmuren;
• De vervanging van de bestaande beglazing inclusief raamwerk in de betreffende woningen,
• wooneenheden of woongebouwen;
• De energiezuinige aanpassing van de verlichting.

De vermindering wordt niet meteen toegekend bij de schenking maar moet via een verzoekschrift tot teruggave worden aangevraagd binnen de 6 maanden volgend op het verstrijken van het 5de jaar (bij renovatie) of het 3de jaar (bij verhuring) na de schenking.

U moet hierbij de volgende bewijsstukken voorleggen:

• Voor de vermindering wegens energie-efficiënte verbouwingen: de facturen en de attesten van de aannemers.
• Voor de vermindering wegens verhuring van meer dan 9 jaar: het conformiteitsattest (afgleverd door de gemeente en met een geldigheidsduur van 9 jaar) en de geregistreerde huurovereenkomst (waaruit blijkt dat woning verhuurd is voor een periode van minimum 10 jaar). Beide stukken moeten dateren van na de schenkingsakte.

Indien de huurovereenkomst voortijdig wordt beëindigd moet er binnen de 6 maanden een nieuwe huurovereenkomst (met geldig conformiteitsattest) worden afgesloten zodat de vereiste termijn van 9 jaar kan worden behaald. Als er geen effectieve verhuring meer is, moet dit gemeld worden aan de Vlaamse Belastingdienst en zal het eerder teruggegeven bedrag worden teruggevorderd.

De langstlevende echtgenoot is een voorbehouden erfgenaam in de nalatenschap van zijn overleden echtgenoot. Wat betekent dit?

De wet van 14 mei 1981 heeft het erfrecht van de langstlevende echtgenoot grondig gewijzigd. De voornaamste vernieuwingen zijn:

1. de langstlevende echtgenoot wordt een volwaardige erfgenaam. Zijn aandeel varieert naargelang de andere erfgenamen waarmee hij moet delen.
2. de langstlevende krijgt een reserve toebedeeld zoals de kinderen, wat betekent dat zijn voorbehouden deel hem in principe (zie de mogelijkheden van onterving verder in deze tekst) niet meer kan worden ontnomen.

- Indien de langstlevende samen met kinderen erft, bekomt hij het vruchtgebruik over de ganse nalatenschap (zijnde de helft van de gemeenschap en de eigen goederen van de eerststervende - de wederhelft van de gemeenschap behoort hem in volle eigendom toe als deelgenoot van die gemeenschap). De kinderen erven de blote eigendom elk voor een gelijk deel.

- Zijn er geen kinderen maar wel ouders en broers of zusters of eventueel ooms, tantes, neven of nichten van de eerststervende, dan bekomt de langstlevende de volle eigendom van de ganse gemeenschap en het vruchtgebruik van de eigen goederen van de eerststervende. De blote eigendom van deze eigen goederen komt dan toe aan ouders en/of broers en zusters van de eerststervende of nog, bij onstentenis van voornoemden, aan ooms en tantes, neven en nichten.

- Met een testament kan de eerststervende het aandeel van de langstlevende vermeerderen met de volle eigendom van zijn nalatenschap; zij het niet voor de totaliteit, als de eerststervende kinderen nalaat. Deze hebben een voorbehouden deel dat hen niet kan worden ontnomen en waarvan de hoegrootheid afhankelijk is van het aantal kinderen. Hij kan wel de totaliteit geven indien de langstlevende in samenloop komt met ouders, broers of zusters, ooms en tantes, nichten of neven.

- Zijn er geen kinderen, geen ouders van de eerststervende, noch broers of zusters en ook geen ooms of tantes, neven of nichten, dan bekomt de langstlevende echtgenoot alles in volle eigendom.

- Bij testament kan de eerststervende de langstlevende onterven maar slechts voor de helft van zijn wettelijk erfrecht.

De reserve of het voorbehouden deel van de langstlevende is de helft in vruchtgebruik over de ganse nalatenschap ; daarin is in elk geval begrepen de ganse gezinswoning en alle meubelen en huisraad daarin aanwezig, ook al overtreft de waarde van dit vruchtgebruik de helft van de waarde van het vruchtgebruik van de nalatenschap. Dit deel kan slechts worden ontnomen in de twee volgende gevallen :

- als de echtgenoten op de dag van het overlijden sinds méér dan zes maand feitelijk gescheiden leefden en indien de erflater, voor zijn overlijden, bij een gerechtelijke akte als eiser of verweerder een afzonderlijk verblijf had gevorderd en voor zover de echtgenoten na die akte niet opnieuw zijn gaan samenwonen.

De erflater moet zijn wil uitdrukken in een testament.

- als de echtgenoten een procedure echtscheiding bij onderlinge toestemming zijn begonnen en één van hen overlijdt tijdens de procedure, dan zal de erfrechtregeling worden toegepast die in de voorafgaande overeenkomsten werd bedongen.

Mijn notaris regelt een erfenis. Hij is in het bezit van de spaargelden en kasbons. Wij zijn met 4 erfgenamen, doch één weigert te tekenen. Kunnen wij de notaris verplichten ons aandeel uit te keren?

Wanneer verscheidene personen gerechtigd zijn in een nalatenschap, dan zijn zij onverdeelde eigenaars van deze nalatenschap. Om de onverdeeldheid te doen ophouden, moeten zij overgaan tot een deling. Een deling kan in beginsel slechts tot stand komen, wanneer alle onverdeelde eigenaars akkoord zijn om te delen en tevens overeenkomen over de wijze van verdeling. Een notaris kan dus slechts goederen van de nalatenschap verdelen wanneer alle partijen akkoord gaan.

Dit heeft tot gevolg dat bij gebrek aan een akkoord, de notaris niet kan overgaan tot uitkering van de aandelen van de personen die akkoord gaan.

Vermits de notaris niet kan overgaan tot vrijwillige verdeling, rijst vanzelfsprekend de vraag of hij ertoe kan verplicht worden.

Het antwoord hierop is niet eenvoudig. Ons recht kent geen rechtspleging die toelaat de notaris te verplichten, zonder voorafgaandelijke formaliteiten, aan de betrokkenen hun aandeel uit te betalen. De uitkering kan slechts via een vrij lange omweg gebeuren.

Men moet niet de notaris verplichten het aandeel uit te keren, maar men moet de mede-erfgenaam, die zijn medewerking weigert, verplichten om een verdeling te aanvaarden, zelfs tegen zijn wil. Dit wordt bereikt via een rechtspleging van gerechtelijke verdeling. Een van de erfgenamen wendt zich tot de rechtbank en dagvaardt de anderen om tot verdeling te komen. De rechtbank zal dan een vonnis uitspreken, waarbij de verdeling bevolen wordt. In dit vonnis zal een notaris aangesteld worden. Nadat dit vonnis bekomen is, zal de notaris die aangesteld is om de verdeling te doen, overgaan tot inventaris en tevens de verklaringen van partijen opnemen i.v.m. eventuele betwistingen. Daarna zal de notaris een ontwerp van verdeling opstellen en dit aan alle partijen meedelen.

Op een door de notaris vastgestelde dag en uur worden alle partijen dan opgeroepen om de verdeling goed of af te keuren. 

Indien er geen afkeuring volgt door een van de partijen, wordt de zaak definitief, en zal de notaris aan eenieder zijn aandeel kunnen uitkeren.

Wanneer evenwel één van de erfgenamen niet akkoord gaat met de voorgestelde verdeling, dan wordt hiervan een akte opgesteld, en wordt het hele dossier neergelegd op de rechtbank die dan een definitieve uitspraak zal doen.

De rechtspleging van gerechtelijke verdeling valt dus vrij lang uit. Het is de enige weg om partijen te dwingen een bepaalde verdeling te aanvaarden.

Voor de notaris is het de enige mogelijkheid om over te gaan tot uitkering van eenieders aandeel, wanneer één van de betrokken partijen weigert te tekenen.

Hoe kunnen deze worden vrijgemaakt?

De rekeningen kunnen gedeblokkeerd worden zodra de bank officieel op de hoogte is van de wettige erfgenamen van de overledene.

Hiervoor is nodig:

• een attest van erfopvolging, afgeleverd door de ontvanger van een registratiekantoor. Zo'n attest is slechts onder bepaalde voorwaarden voldoende (er mag geen testament of huwelijkscontract zijn en er mogen geen handelingsonbekwame erfgenamen zijn). Het attest kan ook online worden aangevraagd via de website van de Federale Overheidsdienst Financiën.
• of een akte- of attest van erfopvolging, opgemaakt door de notaris.Indien een attest van erfopvolging niet voldoet, moet u een beroep doen op de notaris. In de andere gevallen hebt u de keuze.

Zowel de akte als het attest van erfopvolging vermelden op duidelijke wijze wie de erfgerechtigden zijn die aanspraak kunnen maken op de tegoeden van de overledene.

De akte- of het attest van erfopvolging kunnen enkel worden afgeleverd nadat de ambtenaar of de notaris de nodige opzoekingen hebben gedaan ten aanzien van de betrokken erfgenamen en de overledene om na te gaan of deze geen fiscale of sociale schulden heeft.
Deze schulden moeten worden vereffend opdat de bank de gelden kan vrijgeven.

Voor meer info: klik www.minfin.fgov.be - thema's - gezin - overlijden

Mijn zuster is overleden. Ingevolge haar testament gaat haar erfenis naar mijn drie kinderen, maar met vruchtgebruik in mijn voordeel zolang ik leef. Wat mag ik als vruchtgebruiker doen en wat niet? Volgende zaken zijn in de erfenis begrepen: a) een huis b) een aantal aandelen en obligaties c) een som baar geld

Wettelijk bent u als vruchtgebruiker verplicht een inventaris te laten opmaken voor de roerende goederen, een staat van de onroerende goederen en een borg te stellen, tenzij het testament u van deze laatste verplichting zou hebben ontslagen.
Vruchtgebruik betekent van een goed het genot hebben als een eigenaar, maar met de verplichting het goed in stand te houden, zodat het bij het einde van het vruchtgebruik terug kan worden gegeven aan de blote eigenaars (in dit geval uw drie kinderen).
Dit heeft in uw geval volgende consequenties:
a) het huis
U kan het zelf bewonen of verhuren, zelfs gratis laten bewonen door wie u wil. Anderzijds bent u verplicht alle kosten tot onderhoud te dragen, behoudens deze voor de grove herstellingen, d.w.z. deze van zware muren en gewelven, vernieuwingen van balken en gehele daken. Ook de onroerende voorheffing is ten laste van de vruchtgebruiker.
b) de aandelen en obligaties
Hier hebt u recht op de opbrengsten (coupons), zonder evenwel de effecten te mogen verkopen. Wanneer ze op het einde van hun looptijd komen en uitbetaald worden, mag u het kapitaal ontvangen. Bij het einde van het vruchtgebruik moeten de blote eigenaars dezelfde aandelen en obligaties terugvinden, of, voor deze die intussen uitbetaald zijn, het nominaal bedrag in geld.
c) de som in baar geld
U kan deze geldsom in ontvangst nemen en er over beschikken naar goeddunken. Maar bij het einde van het vruchtgebruik moeten de blote eigenaars eenzelfde som ontvangen van u of uw erfgenaam.
 

Sedert 1 januari 2001 betaalt hij of zij die erft van de persoon met wie hij of zij in Vlaanderen heeft samengewoond, evenveel erfbelastingen als diegene die erft van zijn echtgenote of haar echtgenoot. Voorwaarde is dat men ofwel wettelijk samenwoont ofwel sedert ten minste één jaar ononderbroken met de erflater samenwoont en er een gemeenschappelijke huishouding mee voert. De inschrijving op hetzelfde adres doet vermoeden dat men samenwoont en een gemeenschappelijke huishouding voert.

Voor de berekening van de erfbelastingen vormen de onroerende goederen en de roerende goederen die de samenwoner erft, telkens een afzonderlijke basis waarop de volgende tarieven worden toegepast:

Voldoet men niet aan de voorwaarden, worden de erfbelastingen berekend alsof men van een vreemde of niet-verwante persoon erft. Alle goederen die vreemden of niet-verwante personen erven worden voor de berekening van de erfbelastingen samengeteld.

Men kijkt dan naar het aandeel dat de samenwoner erft in al de goederen samen (roerende en onroerende opgeteld) die aan vreemden toekomen om het door hem of haar te betalen deel in de erfbelastingen vast te stellen.

Hierop zijn de volgende tarieven van toepassing:

Gehuwde koppels hebben vaak de wens dat gans het vermogen - of toch zoveel mogelijke van hun vermogen - bij overlijden toekomt aan de langstlevende. Hoe kan dat?

In het wettelijk stelsel (dit is het stelsel waaronder de meeste echtgenoten zijn gehuwd) komt bij overlijden de gemeenschap toe voor de helft in volle eigendom en voor de helft in vruchtgebruik aan de langstlevende echtgenoot; de helft in naakte eigendom komt dan reeds toe aan de kinderen.

Gehuwde koppels hebben echter dikwijls de wens dat gans het vermogen – of toch zoveel mogelijk van hun vermogen – bij overlijden toekomt aan de langstlevende van hen.

Zij moeten dan geen verantwoording afleggen aan hun kinderen zolang zij leven.

Echtgenoten die gehuwd zijn zonder huwelijkscontract, maar ook vele mensen die gehuwd zijn met huwelijkscontract, kunnen dit op een eenvoudige wijze bekomen door in een huwelijkscontract een "langst-leeft-al"-beding in te voegen.

Dit gebeurt via een korte notariële akte.

Dit heeft tot gevolg dat bij overlijden de ganse gemeenschap zal toekomen aan de langstlevende van de echtgenoten.

Er is evenwel een fiscaal prijskaartje verbonden aan deze ingreep: hoe meer men erft, hoe zwaarder het toegepaste tarief en dus hoe hoger de totale erfenisrechten zullen zijn.
Gelukkig is de gezinswoning wel vrij van erfbelasting maar bij het overlijden van de langstlevende van de beide echtgenoten zal op de ganse nalatenschap nog eens erfenisrechten moeten worden betaald door de kinderen.

Het keuzebeding vormt een tussenweg.

Het komt hier op neer dat de beide echtgenoten overeenkomen in een huwelijkscontract dat de langstlevende van hen bij het overlijden van de eerststervende kan kiezen wat hij zal doen met het gemeenschappelijk vermogen, m.a.w hoeveel de langstlevende echtgenoot zelf wenst te behouden en hoeveel hij al laat overgaan naar de volgende generatie.

Het keuzebeding laat dus op dat vlak alle mogelijkheden open tot aan het overlijden van de eerststervende echtgenoot. Pas dan zal de langstlevende echtgenoot dienen te beslissen hoe het gemeenschappelijk vermogen wordt vererfd.

Op dat ogenblik weet men hoe groot het gemeenschappelijk vermogen is, hoe de relatie met de kinderen (en schoonkinderen) is, wat de op dat ogenblik van toepassing zijnde tarief van de erfenisrechten is, enz ..

Afhankelijk van de keuze die men maakt, zullen ook de te betalen erfenisrechten verschillen.

De notaris kan de langstlevende echtgenoot helpen de juiste keuze te maken, rekening houdend met de te verwachten erfenisrechten, maar ook met de persoonlijke overwegingen van de langstlevende.

Aanvaard of verwerp ik een nalatenschap?

Bij overlijden heeft iedere erfgenaam het persoonlijk recht te beslissen of hij de erfenis al dan niet aanvaardt. De erfgenaam heeft immers de mogelijkheid de nalatenschap zuiver te aanvaarden, eenvoudig te verwerpen of te aanvaarden onder voorrecht van boedelbeschrijving. Hij moet dus een keuze maken tussen deze drie mogelijkheden en een duidelijk standpunt innemen.

De wet voorziet in hiervoor een maximum termijn van dertig jaar vanaf het overlijden, doch meestal beslist een erfgenaam vrij kort na het overlijden.

Een nalatenschap kan aanvaard worden hetzij uitdrukkelijk, nl. met een geschrift, hetzij stilzwijgend, nl. wanneer de erfgenaam zich als eigenaar gedraagt.

Wanneer de erfenis wordt aanvaard, treedt de erfgenaam in alle rechten en plichten van de overledene, in verhouding tot zijn aandeel in de nalatenschap.

Gewoonlijk wordt een nalatenschap aanvaard wanneer het voor de erfgenaam een materieel voordeel bijbrengt; zoniet wordt de nalatenschap eenvoudig verworpen.

De verwerping van een nalatenschap veronderstelt een duidelijke wilsuiting van de erfgenaam en dit gebeurt door het afleggen van een verklaring op de griffie van de Rechtbank van Eerste Aanleg waar de nalatenschap is opengevallen. Hierdoor verzaakt de erfgenaam aan alle rechten en plichten van de overledene, en dit gebeurt meestal wanneer de schulden duidelijk belangrijker zijn dan de nog aanwezige goederen van de nalatenschap.

Aangezien de verwerping van een nalatenschap een zeer belangrijke beslissing is, moet men bekwaam en meerderjarig zijn, om een standpunt te kunnen innemen.

De verwerpende erfgenaam wordt vrijgesteld van het betalen van erfenisrechten. De Staat heeft zich echter willen beveiligen tegen een eventueel, voor haar financieel, nadeel, door te bepalen dat de erfbelastingen door een aanvaardende erfgenaam (die in de plaats komt van de verwerpende) dienen te worden betaald.

Iedere erfgenaam heeft eveneens de mogelijkheid om de nalatenschap te aanvaarden onder voorrecht van boedelbeschrijving. Dit soort van aanvaarding komt meestal voor, wanneer niet onmiddellijk na het overlijden kan uitgemaakt worden of de nalatenschap een batig saldo zal vertonen. Er dient eveneens een verklaring afgelegd te worden bij de griffie van de Rechtbank van Eerste Aanleg, welke gepubliceerd wordt in het Belgisch Staatsblad. Vanaf deze publicatie hebben de eventuele schuldeisers van de overledene drie maanden de tijd om hun vorderingen te laten kennen.

Binnen een termijn van drie maand na het overlijden moet een nauwkeurige boedelbeschrijving of inventaris opgesteld worden, waardoor de erfgenaam zich een duidelijk beeld moet kunnen vormen van de samenstelling van de nalatenschap. Na deze inventaris beschikt deze erfgenaam dan over een periode van veertig dagen om zijn definitief standpunt in te nemen : aanvaarding onder voorrecht van boedelbeschrijving of verwerping.

Het voordeel van deze aanvaarding onder voorrecht van boedelbeschrijving bestaat hierin dat de erfgenaam nooit met zijn eigen vermogen zal moeten instaan om de schulden van de overledene te betalen en anderzijds, indien uiteindelijk een batig saldo overblijft, zal hij hierin mogen delen. Deze wijze van aanvaarding is wettelijk verplicht voor alle erfgenamen die onbekwaam zijn, o.a. minderjarigen, teneinde hen te beschermen tegen de eventuele nadelige financiële gevolgen van een erfenis.

Wanneer u erft moet u erfenisrechten betalen. Als echtgenoot, (klein)kind of ouder geniet u van de laagste tarieven. Voor andere familieleden of vreemden geldt een hoger tarief. Ook de langstlevende partner en stiefkinderen kunnen eventueel genieten van een voordelig tarief.

De regel is : hoe groter de erfenis, hoe hoger de tarieven. Erfenisrechten verschillen volgens het Gewest waarin de overledene zijn fiscaal domicilie had.
Ook bepalingen in een huwelijkscontract kunnen de hoogte van de erfbelastingen beïnvloeden.

Waarom zou ik een schenking van geld of aandelen via een notaris laten gebeuren en er schenkingsrechten op betalen als het met een gewone handgift ook kan zonder?

Het tarief van de schenkingsrechten is in het geval van schenkingen van roerende goederen zoals geld, aandelen enz... op vandaag geen reden meer om niet te kiezen voor de veiligste en zekerste manier van schenken: bij notariële akte!

Samen met een vaak zeer grote besparing worden aan de schenker ook de geruststellende garanties gegeven dat hij de bedongen rente of het voorbehouden vruchtgebruik zonder twijfel zal kunnen genieten en de geschonken goederen of gelden zelf zal kunnen blijven beheren tot aan zijn overlijden.

Notariële schenkingen kunnen nooit meer onderworpen kunnen worden aan erfbelastingen, zelfs indien de schenker binnen de drie jaar na de schenking overlijdt.

Dat is bij een handgift anders: indien de schenker na een handgift binnen de drie jaar overlijdt moeten er op de waarde van de bij handgift geschonken goederen alsnog erfbelastingen betaald worden. Het is trouwens aan de begiftigde om te bewijzen dat de drie jaar verstreken zijn indien het overlijden meer dan drie jaar na de handgift plaats had, wat niet altijd eenvoudig is.

Bovendien kunnen in een notariële akte van schenking voorwaarden gekoppeld worden aan de schenking. Vaak gaat het om garanties voor de schenker, bijvoorbeeld dat deze in ruil voor het schenken van het kapitaal een bepaalde rente uitbetaald krijgt door de begiftigde, of een verbod voor de begiftigde om aandelen die hij geschonken kreeg te vervreemden zolang de schenker leeft.

Omdat de meerderheid van de schenkers en begiftigden vonden dat de voordelen van de schenking bij notariële akte niet opwogen tegen de kost (aan schenkingsrechten) ervan, werd de handgift de courante wijze om van hand tot hand overdraagbare zaken (geld, kasbons, aandelen, meubels, enz...) te schenken.

Sinds enkele jaren zijn de schenkingsrechten van de schenking van roerende goederen echter drastisch verlaagd tot het vlak tarief van:
3 % voor schenkingen tussen echtgenoten en in rechte lijn;
7 % voor schenkingen tussen alle andere personen.
In Wallonië is er ook een 5%-tarief en is de regeling wat complexer.
Opmerkelijk daarbij is dat op die manier de geschonken waarden definitief belast zijn en geen enkel gevolg meer hebben voor de nalatenschap ook al zou de schenker binnen de drie jaar overlijden.

Er is bijgevolg geen enkele reden meer om niet voor de schenking via notarisakte te kiezen; het is tegelijk veilig en goedkoop.

Ja, als u samen met hem/haar een verklaring van wettelijke samenwoning voor de ambtenaar van burgerlijke stand heeft afgelegd. U erft in dat geval het vruchtgebruik op de woning en op de inboedel. U kan dus in de woning blijven wonen maar u kan de woning ook verhuren. U wordt m.a.w. betrokken in de erfenis van de partner en staat ook voor een stuk in voor de schulden. In principe dient u ook de kinderen van uw partner te onderhouden. Partners die geen verklaring van wettelijke samenwoning hebben afgelegd, erven niet automatisch van elkaar. Zij erven enkel van elkaar als er een testament is opgesteld. Maak u in Vlaanderen geen zorgen over de erfbelastingen. Zodra u 1 jaar samen gedomicilieerd bent, geniet u van de laagste erfbelastingen, met zelfs volledige vrijstelling van de gezinswoning voor zover men minstens 3 jaar samenwoont. Indien u wettelijk samenwoont, moet u geen erfbelastingen betalen op de gezinswoning, zelfs als u nog geen 3 jaar samenwoont.

In Brussel moet u voor de verlaagde tarieven wettelijk samenwonen. Voor de gezinswoning dient u evenmin erfbelastingen te betalen indien u wettelijk samenwoont. Opgepast! Feitelijke samenwoners kunnen niet genieten van deze vrijstelling. Hier is een verklaring van wettelijke samenwoning nodig indien u geen erfbelastingen wil betalen op de gezinswoning.

Meestal erven mensen vandaag op late leeftijd. Op het moment dat ze een erfenis krijgen hebben ze al jaren gewerkt, een huis gekocht, genieten ze van een zeker comfort en hebben ze eigenlijk het geld minder nodig. Hun kinderen daarentegen, staan in de startblokken van hun leven. Misschien willen ze een gezin stichten of een huis kopen… Een financieel steuntje is dan vaak meer dan welkom. Wat zijn de mogelijkheden in dergelijke situaties?

1. “Generation skipping”: de kinderen verzaken aan hun erfenis.
Sinds 2013 kunnen de kinderen van de erflater (de persoon die overleden is en een erfenis nalaat) zelf beslissen om hun erfenis te verwerpen ten voordele van hun kinderen (de kleinkinderen van de erflater), zonder dat dit erfdeel naar de andere kinderen van de erflater gaat. Hier ligt de beslissing dus bij de kinderen en niet bij de grootouders zelf. Opgelet: de kinderen kunnen niet gedeeltelijk verzaken aan de erfenis ten voordele van de kleinkinderen. Het is een alles-of-niets systeem!
De “generatiesprong” door het verwerpen van een erfenis kan ook fiscale voordelen opleveren. Als je een nalatenschap erft moet je erfbelastingen betalen. Bij iedere “schakel” zijn belastingen verschuldigd, maar doordat de kleinkinderen rechtstreeks erven van hun grootouders, moeten op hetzelfde vermogen slechts eenmaal erfbelastingen betaald worden.

Daarbij moet wel een kantmelding gemaakt worden: de fiscus mag geen nadeel ondervinden van deze regeling. Concreet betekent dit dat de erfbelastingen worden berekend alsof het kind dat afstand heeft gedaan van de erfenis zelf had geërfd. Indien de dochter of zoon van de erlater 27% erfbelastingen had moeten betalen omdat de erfenis groter was dan 250 000 euro, dan zullen de kleinkinderen ook 27% erfbelastingen moeten betalen op de totale erfenis, zelfs indien ze elk minder dan 250 000 erven. In het omgekeerde geval zou de fiscus serieuze verliezen kunnen lijden. Erfbelastingen zijn immers progressief: ze stijgen naarmate de erfenis groter is! Indien de kleinkinderen enkel belast zouden worden op hun (kleiner) deel, zouden er minder erfbelastingen betaald moeten worden.

2. Grootouders maken een testament op waarin ze een deel van hun goederen nalaten aan hun kinderen.
Een testament opmaken heeft als voordeel dat de grootouders zelf kunnen beslissen om hun kleinkinderen te bevoordelen. Ze zijn dan niet afhankelijk van de wil van hun kinderen. De kinderen zullen wel altijd recht hebben op de wettelijke reserve. De kleinkinderen kunnen enkel het beschikbaar deel erven. In tegenstelling tot de “generatiesprong” door verwerping van de nalatenschap, zal de hoogte van de erfbelastingen hier niet minstens evenveel moeten zijn als wanneer de kinderen zouden erven. Bovendien is een testament op ieder moment herroepbaar en kan het gekoppeld worden aan bepaalde voorwaarden. Je weet maar nooit hoe de dingen in het leven kunnen keren…

Een testament blijft dus een nuttig instrument om jouw kleinkinderen te bevoordelen. Raadpleeg een notaris, hij zal je met raad en daad bijstaan.

Ik wil tegelijkertijd ook mijn kinderen niet benadelen. Is dit mogelijk?

Er bestaan verschillende manieren om uw feitelijk samenwonende partner te beschermen. Een vruchtgebruik verlenen door een testament op te stellen is één van de mogelijkheden. Soms kiezen koppels er echter bewust voor dit niet te doen. Iemand met een vruchtgebruik op het onroerend goed kan immers blijven wonen in het onroerend goed. Bovendien kan die persoon ook beslissen om het onroerend goed te verhuren en enzodoende te genieten van de huurinkomsten. Bij nieuw samengestelde gezinnen kan dit een bittere pil zijn voor de kinderen die eigenlijk ook van het huis van hun vader willen genieten.

Het is niet ondenkbaar dat in een nieuw samengesteld gezin discussies ontstaan over hetgeen waarop de  “vriendin” recht heeft na overlijden van de vader. Indien er geen voorafgaande regelingen worden gemaakt, is dat bij feitelijke samenwoning in principe niets. Uw kinderen worden volle eigenaar van uw onroerend goed. De feitelijk samenwonende vriendin heeft geen wettelijk recht op het vruchtgebruik. Automatisch verhuizen dan?

Misschien ook niet. Indien u wenst dat uw vriendin toch een tijdje in het huis kan blijven wonen, kunt u een “bruikleenovereenkomst” (commodaat) sluiten met haar. Door deze overeenkomst op te stellen geeft u haarpersoonlijk het recht om gedurende een termijn in de woning gratis te blijven wonen na uw overlijden. Dit is altijd een tijdelijk recht, ook indien er geen specifieke termijn wordt bepaald. Bruikleen is dus niet hetzelfde als huur. Na het verstrijken van de termijn zal uw vriendin moeten verhuizen. Deze overeenkomst geeft als voordeel dat uw vriendin gedurende deze periode tijd heeft heeft om haar leven aan te passen, en om uit te kijken naar een nieuwe woning.

Je zou ook via testament een bruikleen kunnen toestaan aan jouw vriendin: dit heeft als voordeel dat je tijdens jouw leven zelf nog altijd over jouw eigendom kan beschikken.

De kinderen zullen de bruikleenovereenkomst moeten eerbiedigen, en na de het verlopen van de termijn zullen ze kunnen ze genieten van het huis.

Aarzel niet om advies te vragen aan de notaris bij het opstellen van een bruikleenovereenkomst. De overeenkomst moet nauwkeurig opgesteld worden, op risico dat het beschouwd wordt als ander soort overeenkomst, met alle gevolgen van dien. Bovendien regelt de wet slechts beperkt de rechten van de uitlener en de ontlener, zodat het aangewezen is duidelijke afspraken te maken in de overeenkomst.

Successieplanning beoogt vooral het vermogen van de ene generatie zo goedkoop mogelijk naar de andere over te laten. Dit bekomt men door zijn vermogen in stukjes op te delen. Men kan bijvoorbeeld al een schenking doen van zijn woonhuis met het recht om er levenslang te blijven wonen, zodat enkel het huis wordt belast los van de al de andere vermogensbestanddelen zoals de rekeningen op de bank.  Die worden dan laten apart belast, door een latere schenking of via de erfenis. Dit geldt voor alle vermogens. Zoals blijkt uit onderstaande voorbeeld kan elke modale inwoner in het Vlaams Gewest er zijn voordeel mee doen.

Voorbeeld: een koppel heeft een woning van 300.000 €. Ze hebben één kind en wensen daar levenslang te blijven wonen. De ouders kunnen hun woning schenken aan 3 %, hetzij 9.000 €. In de erfenissen zou het kind 100.000 € hebben geërfd aan 3 % en 200.000 € aan 9 %. Het verschil is dus 200.000 € aan 6 %, hetzij 12.000 €.

Weet dat een woning schenken geenszins betekent dat de schenker zou moeten verhuizen. Schenken gebeurt heel vaak met voorbehoud van vruchtgebruik, een recht dat de schenker toelaat om toch nog van zijn woning te genieten. Ook mensen die eigenaar zijn van één onroerend goed kunnen dus gerust overwegen om een schenking te doen.

Bovendien laat successieplanning toe om zelf wat te sleutelen aan het erfrecht, wat je vermogen ook is. Regel je bij leven niets, dan speelt immers het wettelijk erfrecht. Daarbij kan het zijn dat iemand zal erven waarvan je eigenlijk helemaal niet wilt dat hij of zij erft. Door een testament op te stellen heb je al wat meer ruimte om meer of minder aan bepaalde personen na te laten.

In onze maatschappij kan je vandaag meerdere gezinsvormen terugvinden. De klassieke gezinsvorm “vader-moeder-kinderen” wordt soms vervangen door ingewikkeldere gezinsvormen met tweede huwelijken, stiefkinderen, en zelfs pleegkinderen. Bovendien kiezen veel mensen bewust om alleenstaand te blijven. In het erfrecht primeert de bloedband altijd, maar de realiteit is vaak anders. Door de grote wettelijke bescherming van de kinderen in het erfrecht kan het zijn dat mensen zich niet vrij genoeg voelen in de verdeling van hun nalatenschap. Ook hier kan successieplanning een oplossing bieden. Op deze manier kan het erfrecht zich toch aanpassen aan een concrete hedendaagse gezinssituatie, wat het vermogen ook is.

Stel dat je partner reeds eigenaar is van een woning en dat je in die woning gaat samenwonen. Ben je dan zeker dat je bij overlijden van je partner in die woning kan blijven wonen?

Helemaal niet, meer nog, indien niets is bepaald of overeengekomen, heb je geen enkele zekerheid om deze eigendom te kunnen blijven bewonen.
Er bestaan wel mogelijkheden om die woonzekerheid te bekomen. Het best raadpleeg je hiervoor je notaris.

Enkele van die mogelijkheden zijn:

Levenslange huur
De eigenaar en zijn partner kunnen een huurcontract afsluiten dat van kracht wordt bij het overlijden van de eigenaar en pas afloopt bij het overlijden van de huurder. Zo’n huurcontract kan ook in een testament worden opgenomen en ten laste van de erfgenamen van de eigenaar worden gelegd.

Om te vermijden dat de huur als een feitelijke bevoordeling wordt beschouwd moet de overblijvende partner een redelijke huurprijs betalen.

Aankoopoptie
Filip is gescheiden en houdt aan zijn vorige relatie twee kinderen en een villa over. Daarna heeft hij Leen leren kennen. Hij woont intussen met haar samen. Filip kan Leen een “optie” verlenen om na zijn overlijden zijn woning aan te kopen.

Hierdoor worden de kinderen uit het eerste huwelijk niet benadeeld. Zij krijgen hun deel immers uitbetaald. Slaat de optie enkel op het vruchtgebruik van de woning, dan betaalt de overblijvende partner uiteraard een veel lagere prijs.

In beide gevallen dienen er registratierechten op de waarde van de aankoop te worden betaald.

Verkoop
De partner die eigenaar is van de woning kan aan de andere partner de helft van de woning verkopen, en in de verkoopakte kan een beding van aanwas worden opgenomen.

Testament
De partner die eigenaar is kan een testament maken in het voordeel van de andere partner om deze meer woonzekerheid te verschaffen. Raadpleeg de notaris.

Eerst even een voorbeeld om de zaak te situeren : man en vrouw, beiden 60 jaar, hebben 3 kinderen, respectievelijk 36, 33 en 30 jaar oud; de vrouw overlijdt en de man hertrouwt met een dame van 40 jaar; enkele maanden later sterft de man; deze dame van 40 jaar is in ons voorbeeld langstlevende. Welke regels zijn van toepassing?

Volgens de wet krijgt de langstlevende het vruchtgebruik over de volledige nalatenschap van de overledene: in de praktijk zou dit betekenen dat wanneer de vrouw op 80-jarige leeftijd komt te overlijden, de kinderen maar eerst zouden erven van hun vader als zij zelf 76, 73 en 70 jaar geworden zijn.

Om redenen van billijkheid heeft men de algemene regel op twee punten aangepast:

1) de overledene kan bij testament aan de kinderen uit een vorig huwelijk het recht niet ontzeggen om de omzetting van het vruchtgebruik te vragen m.a.w. de kinderen kunnen niet gedwongen worden in onverdeeldheid te blijven met hun stiefvader of stiefmoeder; zij hebben steeds het recht de omzetting van het vruchtgebruik, dus een verdeling, te vragen, uitgezonderd nochtans voor wat betreft de gezinswoning met huisraad;

2) bij de omzetting in het hiervoor genoemd geval wordt de langstlevende geacht altijd ten minste 20 jaar ouder te zijn dan het oudste kind.

In ons voorbeeld zal dus voor de berekening van de omzetting van het vruchtgebruik de langstlevende geacht worden 56 jaar oud te zijn of anders gezegd haar levensverwachting wordt door de wet fictief ingekort, zodat de omrekening van het vruchtgebruik in kapitaal billijker uitvalt voor de kinderen.

Daarnaast heeft de wet, wanneer de omzetting van het vruchtgebruik niet wordt gevraagd, een nieuwe onderhoudsplicht ingevoerd; de langstlevende is verplicht, indien zij behoeftig zijn, kost, onderhoud en opvoeding te verschaffen aan de kinderen uit een vroeger huwelijk van de overleden echtgenoot; deze kinderen zijn geen bloedverwanten van de langstlevende.

Deze verplichting is de compensatie voor het feit dat het vruchtgebruik op de volledige nalatenschap wordt toegekend aan de langstlevende. Om die redenen heeft de wet een bijzondere onderhoudsverplichting ingesteld lastens de langstlevende en in voordeel van de kinderen uit een vroeger huwelijk, evenwel beperkt tot datgene wat de langstlevende zelf uit de nalatenschap ontvangt.

Daarnaast heeft men ook de mogelijkheid om in een huwelijkscontract te voorzien dat er, met uitzondering van de gezinswoning en de huisraad, geen vruchtgebruik zal zijn voor de langstlevende, of minder dan wat de wet voorziet.
Een dergelijk huwelijkscontract kan van zodra één van de echtgenoten kinderen heeft uit een vorige relatie. Het kan ook verschillen al naar gelang welke echtgenoot overlijdt (bijvoorbeeld wel vruchtgebruik als de ene overlijdt, maar niet als het de andere is.)

Tot slot moet men er rekening mee houden dat men bij testament ook wel het vruchtgebruik kan reduceren, maar maximum met de helft. Sowieso behoudt de langstlevende altijd het vruchtgebruik op de gezinswoning en de huisraad.

Vooreerst een algemene opmerking : verdelen wordt in geen enkel geval opgelegd of geëist door de wet indien niemand van de mede-eigenaars (mede-erfgenamen) de verdeling aanvraagt.

Of er nu moet verdeeld worden - m.a.w. of de verdeling kan geëist worden - zal afhangen van de rechten, en de aard van deze rechten, toekomende aan de langstlevende echtgenoot op de goederen van de eerstoverledene.

Immers, iemand die de volle eigendom van een goed, in zijn geheel, bezit is daar volledig en alléén meester van en het is duidelijk dat niemand anders enige aanspraak, bv. verdeling kan doen gelden op dit goed; dit is in zekere mate ook nog het geval wanneer men het volledig vruchtgebruik bezit van een goed; dit houdt met name het recht in om dit goed alléén te gebruiken of te verhuren, zonder tussenkomst van andere personen; de blote eigenaar(s) moet deze toestand gedogen zolang het vruchtgebruik duurt, d.w.z. zolang de vruchtgebruiker leeft.

Ten aanzien van de langstlevende echtgenoot betekent dit :

• dat hij steeds het volledig vruchtgebruik bezit op het onroerend goed dat het gezin tot voornaamste woning diende en op het daarin aanwezigehuisraad ; derhalve zal een eventuele verdeling alleen kunnen slaan op de blote eigendom van deze goederen en blijft het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot op deze goederen onberoerd.
• dat de overige goederen niet zullen moeten verdeeld worden in de mate dat de langstlevende echtgenoot op het geheel van deze goederen de volle eigendom bezit. In andere gevallen kan de verdeling gevorderd worden door de langstlevende echtgenoot of door de kinderen. 

Hetgeen voor de BVBA geldt betreffende de Algemene Vergadering, en de controle, is eveneens van toepassing op de NV.

De NV wordt bestuurd door een raad van bestuur, van minstens drie leden, benoemd voor hoogstens zes jaar. Uitzonderlijk, namelijk als er slechts twee aandeelhouders zijn, kan de raad van bestuur bestaan uit slechts twee bestuurders. In principe wordt de vennootschap vertegenwoordigd door de meerderheid van de leden van de raad van bestuur. De statuten kunnen evenwel bepalen dat zij ook op een andere wijze geldig vertegenwoordigd wordt: bijvoorbeeld door twee bestuurders, of zelfs door één bestuurder. De raad van bestuur is een 'orgaan' van de vennootschap, te vergelijken met de zaakvoerder in de BVBA.

Wordt een rechtspersoon aangeduid als bestuurder of zaakvoerder dan is het orgaan van die rechtspersoon verplicht, onder zijn bestuurders of werknemers, een natuurlijk persoon aan te duiden die optreedt als zijn vaste vertegenwoordiger.
Die heeft dezelfde aansprakelijkheid als was hij bestuurder of zaakvoerder in eigen naam.

De leden van de raad van bestuur zijn "ad nutum" afzetbaar. Dit betekent concreet dat hun bestuursmandaat op elk tijdstip en zonder enige vooropzeg bij beslissing van de algemene vergadering genomen met een gewone meerderheid kan herroepen worden. Andersluidende statutaire clausules kunnen hieraan niet verhelpen. Anders dan in een BVBA - dat de figuur van de haast onafzetbare "statutaire zaakvoerder" kent - zitten de bestuurders in een NV dus steeds minder stevig in het zadel.

Naast de raad van bestuur kan de NV nog twee andere bestuursorganen hebben:

1) de persoon gelast met het dagelijks bestuur

De persoon, benoemd door de raad van bestuur, wordt doorgaans de "gedelegeerd bestuurder" genoemd of soms ook "directeur".
Hij of zij is belast met de dagelijkse bezigheden van de vennootschap.
Bijzondere volmachten aan derden zijn ook toegelaten.
Beperkingen aanbrengen aan de bevoegdheden van de raad van bestuur, van de gedelegeerde tot het Dagelijks bestuur of het directiecomité, ieder op zijn terrein, is wel mogelijk, maar deze zijn niet tegenstelbaar aan derden (zelfs niet door publicatie in de Bijlage tot het Belgisch Staatsblad).

2) het directiecomité

De raad van bestuur kan zijn bevoegdheid overdragen aan een directiecomité. In de praktijk zal dit directiecomité hoofdzakelijk het dagelijks bestuur van de vennootschap waarnemen. Het uitstippelen van het algemeen beleid van de vennootschap en het toezicht op het directiecomité blijven dan voorbehouden aan de raad van bestuur.

Een directiecomité kan slechts gecreëerd worden wanneer dit voorzien is in de statuten. Dit is nieuw sinds 2 augustus 2002. Vennootschappen die op dat ogenblik reeds werkten met een directiecomité hebben hun statuten in overeenstemming moeten brengen met deze wet tegen 21 september 2003. Zoniet werden de niet aangepaste directiecomités van rechtswege opgeheven.

Indien een lid van het directiecomité een tegenstrijdig belang heeft moet een bijzondere procedure gevolgd worden. De installatie van een directiecomité komt in de praktijk haast enkel voor in de zeer grote NV's (zoals beursgenoteerde bedrijven).

De BVBA wordt bestuurd door een zaakvoerder of door meerdere zaakvoerders, natuurlijke of rechtspersonen, die ofwel afzonderlijk, ofwel als college, de vennootschap kunnen verbinden. De zaakvoerder kan worden aangesteld voor een bepaalde of een onbepaalde duur door de Algemene Vergadering (A.V.). Hij kan ook in de statuten benoemd worden en geniet dan van een bijzondere bescherming. Zijn mandaat is dan in principe onherroepbaar, wat de continuïteit van de (familiale) onderneming ten goede kan komen. Het is de zaakvoerder die de vennootschap bestuurt en verbindt, behoudens bijzondere volmachten verleend aan een derde. Beperkingen aan zijn bevoegdheid zijn wel mogelijk, maar niet tegenstelbaar aan derden, zelfs niet al zijn deze samen met zijn benoemingsbesluit bekendgemaakt in de Bijlage tot het Belgisch Staatsblad.
De zaakvoerder moet niet noodzakelijk vennoot zijn.

De Algemene Vergadering (A.V.) verenigt al de vennoten, komt jaarlijks bijeen en beslist in principe met gewone meerderheid van stemmen over de benoeming, het ontslag, de bezoldiging en décharge van de zaakvoerder, keurt de jaarrekening goed, en legt de bestemming van de winst vast. Zij kan overgaan tot wijziging van de statuten, maar dan is er wel een bijzondere meerderheid nodig. Elk aandeel geeft recht op één stem in de A.V.

Van elke algemene vergadering dienen notulen te worden opgemaakt, ook als de BVBA eenhoofdig is.

In principe heeft elke vennoot inzage in de boeken van de vennootschap en kan hij controle uitoefenen. Indien er een commissaris wordt aangesteld, wat trouwens bij 'grote' vennootschappen verplicht is, dient deze een bedrijfrevisor te zijn.

Er kunnen diverse redenen zijn om een vennootschap op te richten. De beperking van het financiële risico, het fiscaal statuut en de continuïteit van het bedrijf naar opvolgers toe zijn hier voorbeelden van.

Als u die stap zet, ga dan naar de notaris voor een vennootschapsakte op maat.

De meest voorkomende vormen met beperkte aansprakelijkheid zijn :

De naamloze vennootschap (NV) : minstens twee aandeelhouders.
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (BVBA) : minstens één vennoot.
De coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (CVBA) : minstens drie vennoten.
De notaris helpt u de juiste vennootschapsvorm te kiezen.

Voor een NV bedraagt het minimumkapitaal 61 500 euro. Dit bedrag moet onmiddellijk worden volgestort.

Een Starters-BVBA kan opgericht worden met 1 euro.

Voor een gewone BVBA en een CVBA bedraagt het minimumkapitaal 18 550 euro, waarvan 1/3de onmiddellijk moet worden volgestort, behalve in het geval van een BVBA met 1 vennoot waar 2/3de onmiddellijk moet worden volgestort.

Een uniek identificatienummer, het ondernemingsnummer, zal aan iedere onderneming toegekend worden, vanaf de inschrijving ervan (natuurlijke personen, rechtspersonen, verenigingen, werkgevers, vrije beroepen, ...). Aan dit identificatienummer is basisinformatie verbonden in verband met iedere ingeschreven onderneming. De KBO zal dus over het nummer van alle ondernemingen beschikken en over de overeenkomstige basisgegevens (naam, adres, benaming, enz.).

Dankzij dit uniek nummer, zullen de ondernemingen niet meerdere keren dezelfde formaliteiten moeten verrichten bij de verschillende administraties. In het verleden werd hen een verschillend nummer toegekend bij één of meerdere overheidsdiensten, nu worden zij daarentegen door één enkel nummer geïdentificeerd. Voor de ondernemingen betekent dit dat het handelsregisternummer verdwijnt en dat enkel het ondernemingsnummer vemeld zal moeten worden op de documenten van de ondernemingen , eenmanszaken en de handelaars. Voor de bestaande ondernemingen zal het BTW-nummer behouden worden en herbruikt worden als ondernemingsnummer. Aan de andere ondernemingen zal er een nieuw nummer toegekend worden.

Waar de BVBA een vennootschapsvorm is waarin de samenwerking tussen verschillende personen, met eigen kwaliteiten en kenmerken, vaak van doorslaggevende aard is, vinden we dit persoonlijk karakter niet meer terug in de NV. Hier ligt de klemtoon meer op het bijeenbrengen van kapitaal, voor het voeren van 'grote' of 'grotere' ondernemingen, wat ook tot uiting komt in de structuur van de vennootschap.

Hetgeen geldt voor de BVBA betreffende het financiële plan, bankattest bij inbreng in geld, verslag van de bedrijfsrevisor bij inbreng in natura, is eveneens van toepassing op de NV, behoudens enkele kleine afwijkingen.

In tegenstelling tot de BVBA kan de NV niet worden opgericht door één persoon; minstens twee personen zijn noodzakelijk. Twee echtgenoten kunnen perfect sinds 1.1.2008 (tijdstip sinds wanneer geen nieuwe aandelen aan toonder meer kunnen uitgegeven worden), onafhankelijk van hun huwelijksstelsel, samen een NV oprichten.

Het kapitaal van de NV, waarvoor tevens volledig moet zijn ingeschreven, bedraagt vanaf de oprichting minstens 61.500 euro. Dit kapitaal wordt vertegenwoordigd door aandelen, die sinds 1.1.2008 nog enkel op naam of onder gedematerialiseerde vorm kunnen bestaan. Zijn de aandelen op naam, dan worden deze ingeschreven in een register van aandelen, zoals bij de BVBA. Naast de kapitaalaandelen die een deel van het vermogen van de vennootschap vertegenwoordigen en recht geven op een deel van de winst, kunnen in een NV ook winstbewijzen worden uitgegeven die enkel recht geven op een dividend en/of op een deel van de liquidatiebonus. Of aan die winstbewijzen ook stemrecht is verbonden kan vrij bepaald worden in de statuten.
Op elk kapitaalaandeel moet 25% worden betaald (20% bij de BVBA), met dien verstande dat het minimum kapitaal van 61.500 euro volledig moet zijn volgestort ter gelegenheid van de oprichting.

De Wetgever heeft gemeend de oprichters van een vennootschap tot voorzichtigheid te moeten aanmanen, en te bestraffen op voortvarendheid.
Zo moeten de oprichters een financieel plan voorleggen dat de verwachte in- en uitgaven over de eerste twee jaren van het bestaan van de vennootschap raamt. Indien de vennootschap failliet wordt verklaard binnen de drie jaar na haar oprichting bij gebrek aan voldoende kapitaal, kunnen haar oprichters persoonlijk aansprakelijk worden gesteld tot betaling van de schulden van de vennootschap. Bezinnen vooraleer te beginnen is dus de boodschap. In bepaalde gevallen kan het zinvol zijn met een hoger kapitaal van start te gaan dan het strikte wettelijke minimum.

Eén van de nadelen van een zelfstandige is de aansprakelijkheid die hij loopt in het kader van zijn zelfstandige beroepsactiviteit. Bestaat er een mogelijkheid om zich hiertegen te beschermen?

Er bestaat een specifieke regeling die ervoor zorgt dat de zelfstandige zijn woning-hoofdverblijfplaats kan veilig stellen tegen beslag vanwege schuldeisers. Concreet betekent dit dat er geen beslag kan gelegd worden op het onroerend goed waar de zelfstandige zijn hoofdverblijfplaats heeft.
Met hoofdverblijfplaats bedoelt men de plaats waar men als gezin of als alleenstaande gewoonlijk leeft. Het is de feitelijke situatie die telt.

Wie kan allemaal van die regeling genieten?

Dit staat open voor alle natuurlijke personen die zelfstandige zijn. Dus deze die in België een beroepsbedrijvigheid uitoefenen waarbij ze niet aan een arbeidsovereenkomst of statuut onderworpen zijn. Concreet zijn dit dus: handelaars, ambachtslui en titularissen van vrije beroepen. Maar ook bestuurders en zaakvoerders kunnen van deze bescherming genieten voor de professionele schulden in de uitoefening van hun zelfstandige activiteit van zaakvoerder of bestuurder. De niet-beslagbaarheid geldt ook voor zelfstandigen in bijberoep en gepensioneerde zelfstandigen die nog beroepsactiviteiten na pensioen uitoefenen.

Eens men inderdaad aan de voorwaarden voldoet, wat moet die zelfstandige  hiervoor dan concreet doen opdat er geen beslag kan worden gelegd op zijn woning?

Hij moet een notariële akte laten opmaken waarin hij dergelijke verklaring van onbeslagbaarheid aflegt. In deze akte zal de notaris een gedetailleerde beschrijving van de woning-hoofdverblijfplaats geven. Indien de zelfstandige gehuwd is, moet de echtgenoot of echtgenote tussenkomen in de akte.

Wat wanneer de zelfstandige zijn woning ook gebruikt voor zijn beroep? Kan hij in dit geval ook nog van die bescherming genieten?

Bij gemengd gebruik van de woning – d.i. deels privé en deels professioneel - moet men een duidelijke aanduiding van het privégedeelte en van het beroepsgedeelte vermelden in de akte. Hier moet een onderscheid gemaakt worden:
- als de beroepsoppervlakte minder dan 30% beslaat: is heel het onroerend goed onbeslagbaar
- als de beroepsoppervlakte 30% of meer bedraagt, kan alleen het stuk privégedeelte onbeslagbaar worden verklaard, niet het stuk dat slaat op het beroepsgedeelte. Hiervoor moet de notaris dan eerst statuten van mede-eigendom opmaken waarin die opsplitsing juridisch wordt vastgelegd. Als de respectievelijke oppervlakte niet duidelijk is, zal hiervoor een landmeter-expert worden aangesproken die dit correct kan bepalen.

Eens de zelfstandige deze verklaring heeft afgelegd, tegen wie kan hij dan dit beschermingsstatuut inroepen?

Het geldt enkel voor schuldvorderingen die zijn ontstaan bij de beroepsbedrijvigheid van de zelfstandige (dus niet voor gewone aansprakelijkheidsschuld), en die ontstaan zijn na de verklaring. In ieder geval kan die verklaring nooit worden ingeroepen voor schulden die zijn ontstaan uit een misdrijf, zelfs al heeft het betrekking op de beroepsbezigheid en nooit voor schulden van gemengde aard (privé en beroeps).

Wij zijn gehuwd zonder huwelijkscontract. Mijn echtgenoot is tijdens ons huwelijk zelfstandige-handelaar geworden. Hij maakt schulden, vooral voor zijn zaak. In hoever sta ik in voor de schulden van mijn man ? Ik heb onder andere meegetekend voor een krediet dat hij onlangs heeft aangegaan.

Omdat u geen huwelijkscontract afsloot bent u gehuwd onder het wettelijk stelsel.

Het wettelijk stelsel onderscheidt drie soorten goederen:

1. De goederen die samen toebehoren aan beide echtgenoten, het gemeenschappelijk vermogen.
2. De goederen die uitsluitend toebehoren aan de ene echtgenoot of zijn eigen vermogen.
3. De goederen die uitsluitend toebehoren aan de andere echtgenoot of zijn eigen vermogen.

Anderzijds kent het wettelijk stelsel ook drie soorten schulden:

1. Gemeenschappelijke schulden.
2. Eigen schulden van de ene echtgenoot.
3. Eigen schulden van de andere echtgenoot.

In antwoord op uw vraag onderzoeken wij hierna welke goederen instaan voor schulden gemaakt door uw echtgenoot.

A. Schulden aangegaan voor zijn beroep.

Dit soort schulden zijn in regel gemeenschappelijke schulden, maar de schulden door een van de echtgenoten aangegaan bij de uitoefening van zijn beroep zijn enkel verhaalbaar op het eigen vermogen van de echtgenoot die de schuld heeft aangegaan en op het gemeenschappelijk vermogen. Dus niet op het eigen vermogen van de andere echtgenoot.

Voor het bekomen van een krediet in het kader van een beroep, zal door de kredietinstelling bijna altijd de handtekening van beide echtgenoten worden gevraagd (hoewel dit niet strikt noodzakelijk is). In dat geval zijn de beide echtgenoten gehouden tot terugbetaling van de schuld en zal de schuldeiser zich kunnen verhalen op de drie vermogens, het uwe, dat van uw echtgenoot, en het gemeenschappelijk vermogen.

U beschikt echter over de mogelijkheid in bepaalde gevallen, aan de rechtbank te vragen uw echtgenoot te verbieden een bepaald beroep uit te oefenen. De schulden die hij dan toch aangaat voor dit beroep zijn uitsluitend verhaalbaar op zijn eigen vermogen tenzij het gemeenschappelijk vermogen uit dat beroep voordeel heeft getrokken. De bewijslast hiervoor rust op de schuldeiser.

B. Schulden aangegaan door uw echtgenoot voor de huishouding of de opvoeding van de kinderen.

Dit zijn ook gemeenschappelijke schulden.

Deze schulden mogen door elke echtgenoot afzonderlijk worden aangegaan en zijn verhaalbaar op de drie vermogens voor zover zij niet buitensporig zijn, gelet op de levensstandaard van het gezin.

C. Andere schulden als leningen, persoonlijke leningen, aankopen op afbetaling, hypotheeklening op gemeenschappelijke goederen, huurovereenkomsten van meer dan negen jaar, mogen slechts met toestemming van beide echtgenoten worden aangegaan.

Wanneer een echtgenoot deze aangaat zonder toestemming van de andere echtgenoot zijn deze alleen verhaalbaar op diens eigen goederen, tenzij het gemeenschappelijk vermogen (zoals hiervoor) een voordeel heeft getrokken uit deze schulden.

Bemiddeling is niet gratis. Een professioneel bemiddelaar zal uiteraard een vergoeding vragen voor de geleverde bemiddelingsdiensten en hij zal ook zijn kosten factureren.

De wet bepaalt dat de bemiddelingskosten en de honoraria van de bemiddelaar in gelijke delen ten laste zijn van alle partijen, maar de partijen kunnen ook een andere verdeling afspreken.

De wet bepaalt ook dat de partijen en de bemiddelaar op voorhand de berekeningswijze en het tarief van de bemiddelaar moeten bepalen, alsook de betalingsmodaliteiten.

Indien de bemiddeling gebeurt onder begeleiding van een notaris-bemiddelaar, zal voor de bemiddeling een uurtarief van ongeveer 100 euro per uur gevraagd worden. Voor de kosten voor het opmaken van daaruitvolgende akkoorden of akten, bevraagt u zich best bij de betrokken notaris-bemiddelaar.

Ja dat kan. Bemiddeling kan enkel verder gaan indien alle partijen er toe bereid zijn. Op elk ogenblik kan een partij beslissen met bemiddeling te stoppen en over te stappen naar de gerechtelijke procedure.

Opgelet: alle verklaringen en documenten die gebruikt worden tijdens de bemiddeling kunnen en mogen niet gebruikt worden in de gerechtelijke procedure.

Ja dat kan. Indien iedereen akkoord is kan de procedure voorlopig stopgezet worden en kan een poging ondernomen worden om via bemiddeling toch nog tot een minnelijk akkoord te komen.

Alle verklaringen en documenten die gebruikt worden tijdens de bemiddeling kunnen en mogen niet in de gerechtelijke procedure aangewend worden indien deze toch wordt verdergezet bij gebrek aan akkoord.
 

Dit is perfect mogelijk.
Uw advocaat zal echter enkel kunnen optreden als uw raadgever of adviseur.
Tijdens de bemiddeling moeten de onderhandelingen echter steeds door uzelf gebeuren, eventueel geholpen door de informatie die u heeft gekregen van uw advocaat. Gezien iedereen steeds over dezelfde informatie dient te beschikken, zal het onderhoud met uw advocaat meestal het voorwerp uitmaken van een korte bespreking tijdens de volgende bemiddelingssessie.
Verdere spelregels in dat verband worden uitgelegd door de bemiddelaar.

Neen.
Een bemiddeling kan enkel op vrijwillige basis. Er moet minstens de bereidheid bestaan om met elkaar te praten.
Indien u zich vragen stelt hoe u de andere partij kan betrekken in een bemiddelingsprocedure, of hoe u dat moet aanbrengen, kan u gerust eerst alléén een bemiddelaar contacteren, die u daarin zal bijstaan
 

Bemiddeling waarvan hier sprake heeft niets te maken met relatiebemiddeling. Het is niet de bedoeling van de notaris-bemiddelaar om te trachten uw relatie te redden. Daar zijn andere wegen voor.
Indien partijen er echter van overtuigd zijn dat zij uit het echt willen scheiden, dan is de bemiddeling één van de manieren om daartoe over te gaan, op een erg menselijke manier waarbij rekening wordt gehouden met de bezorgdheden van alle betrokken partijen.

Kunnen ouders hun eigendom verkopen zonder toestemming van de kinderen? Wat moeten zij met het geld doen?

Zolang de ouders beiden in leven zijn kunnen zij volledig vrij beschikken over hun eigendommen, zonder daarvoor de kinderen te moeten raadplegen.

Bij leven van de ouders hebben de kinderen immers geen enkel recht op hun toekomstige nalatenschap.

Zoals de ouders geen toestemming nodig hebben om over te gaan tot verkoop, hebben zij ook geen toestemming nodig voor het beheer van hun goederen.

Ook hieromtrent kan er niet de minste twijfel bestaan. Zolang de ouders in leven zijn, beschikken zij vrij over hun vermogen en kunnen de kinderen niet hun eventuele rechten op de nalatenschap van hun ouders inroepen om zich te mengen in het beheer van hun vermogen.

Toch doen er zich in de praktijk heel wat gevallen voor waarbij kinderen in dergelijke situaties nogal verontrust zijn over hetgeen er met de opbrengst van de verkoop gebeurt. In de meeste gevallen is de onrust veroorzaakt door een onevenwichtige bevoordeling van één van de kinderen tijdens het leven van zijn ouders. In feite komt het er op neer dat de ouders de opbrengst van de verkoop niet voor eigen doeleinden gebruiken maar geheel of gedeeltelijk aan een bepaald kind wegschenken. Ook hiertegen is in beginsel geen kruid gewassen. Zolang de ouders leven is er geen sprake van een nalatenschap en dus evenmin van beschermde rechten van de erfgenamen. Het is pas wanneer de ouders overleden zijn dat men tegen deze bevoordelingen kan opkomen als de ouders een kind meer zouden hebben bevoordeeld dan wettelijk toegelaten. In dergelijke situaties is het nuttig de nodige bewijsstukken reeds tijdens het leven van de ouders te verzamelen. Dikwijls wordt er een geschrift opgesteld, b.v. een schulderkentenis, waarin het kind dat gelden ontvangt, deze ontvangst erkent.

Zolang de beide ouders leven, is dit document enkel van belang in de relatie tussen de ouders en dat bepaald kind. Het is pas bij overlijden dat de andere kinderen belanghebbenden kunnen zijn in de hoedanigheid van erfgenamen.

Het antwoord op de vraag blijft evenwel ondubbelzinnig dat ouders vrij zijn hun goederen te verkopen wanneer zij dit wensen, en dat zij vrij zijn met deze goederen te doen wat zij willen. Het gaat om hun eigendom en de opbrengst is eveneens hun eigendom dat zij vrij beheren.

Geen enkele wet verbiedt dit. Van zodra men meerderjarig is, en gezond van geest, kan men steeds vrij beschikken over zijn goederen. Nochtans zijn heel wat mensen van oordeel dat een verkoop niet zou kunnen. Dit berust op een misverstand.

Oudere mensen worden soms opgenomen in een home. Soms worden deze instellingen uitgebaat door Openbare Centra voor Maatschappelijk Welzijn (O.C.M.W.). Vanzelfsprekend kost een dergelijke opname geld. De personen die in staat zijn de kosten van ouderhoud zelf te dragen, zullen dan ook verzocht worden dit te doen. Wanneer men eigendom bezit, dan heeft die instelling een zekere waarborg voor de betaling van de onderhoudsrekeningen. Wanneer nu dat eigendom verkocht wordt, en de betrokken bejaarde deelt zijn vermogen uit, verliest de instelling alle waarborg.
De wet laat de Openbare Centra voor Maatschappelijk Welzijn toe hypotheek te nemen, zodat het eigendom niet kan verkocht worden zonder dat het O.C.M.W. het weet. Samenwerking tussen de instelling en de bejaarde is dan ook aangewezen.

Het is wellicht vanwege de betrokkenheid van sommige instellingen, dat men ten onrechte geneigd is te denken dat de bejaarde niet meer vrij kan beschikken over zijn goederen.

Heb ik een bescherming als ik een gebouw op plan koop?

Elke koper van een nog op te richten woning, geniet van een bijzondere bescherming, ingesteld door de zogenaamde wet Breyne.

De voornaamste beschermingsmaatregelen waarin de wet voorziet, zijn de volgende :

1. bij het afsluiten van de overeenkomst gaat het eigendomsrecht op de grond en de reeds uitgevoerde bouwwerken onmiddellijk over op de koper; de verdere eigendomsovergang gebeurt naarmate de vordering van de bouwwerken;
2. de eerste verkoper van een woning in opbouw, heeft dezelfde verantwoordelijkheid als de aannemer en de architect, hij blijft met name gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken in de bouw;
3. de notariële akte dient een aantal vermeldingen te bevatten, die ertoe strekken de koper degelijk in te lichten;
4. vóór het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning of vóór het verlijden van de basisakte mogen geen voorschotten van de kopers ontvangen worden; in geen geval mogen de ontvangen voorschotten meer bedragen dan 5% van de totale prijs;
5. bij het verlijden van de notariële akte mag enkel betaald worden: de prijs van de grond en van de uitgevoerde bouwwerken. Een architect moet attesteren welke werken reeds werden uitgevoerd. Het saldo van de prijs is slechts opvorderbaar naargelang de bouwwerken vorderen;
6. tenslotte zijn de aannemers verplicht zekerheid te stellen of de voltooiïng van het gebouw te waarborgen. Gebeurt dit niet dan staat het de koper vrij de nietigheid van de overeenkomst in te roepen tot zolang de notariële akte niet verleden is.

Een voorschot betalen is gebruikelijk. Laat dit voorschot voor alle veiligheid bij de notaris blokkeren. Hij geeft het pas vrij na grondig onderzoek. Rust er geen hypotheek op de eigendom? Zijn er geen achterstallige belastingen verschuldigd? Is er geen voorkooprecht? Is degene die zich voordoet als verkoper wel de echte of enige verkoper? Is hij wel gemachtigd om te tekenen?

Wat met 'zwart' geld ? Dit is onwettelijk. U riskeert dus straffen en fiscale boetes. Indien de verkoop niet doorgaat, of een voorkooprecht wordt uitgeoefend, verliest u bovendien uw geld.

Is een schriftelijke huurovereenkomst nodig? Moet de woning gedetailleerd beschreven worden? Registratie van een huurcontract. Moet dat en....wat kost het? Wat met de opzegging van het huurcontract? Is een huurwaarborg vereist? Kan de huurprijs vrij worden herzien? Huurcontract bij notariële akte?

Iedereen wil van zijn huis een 'thuis' maken. Maar dit betekent niet dat u daarom een huis moet kopen. U kan verschillende redenen hebben om een woning te huren, en er u thuis te voelen.

De notaris kan zowel huurder als verhuurder helpen om correcte afspraken te maken.

1. Is een schriftelijke huurovereenkomst nodig?

Elke huurovereenkomst die valt onder de woninghuurwet moet schriftelijk overeengekomen worden.

2. Moet de woning gedetailleerd beschreven worden?

Het is verplicht een plaatsbeschrijving op te stellen bij de aanvang van de huur. Op het einde van de huur kunnen huurder en verhuurder via dit document nagaan welke schade reeds bestond en welke nadien is ontstaan. Zo kan makkelijker bepaald worden welke vergoeding de huurder eventueel moet betalen. De plaatsbeschrijving moet als bijlage worden gevoegd bij de schriftelijke huurovereenkomst. 

3. Registratie van een huurcontract.

Moet dat en wat kost het?

Huurovereenkomsten moeten verplicht geregistreerd worden binnen twee maanden door de verhuurder. Een huurcontract betreffende een woning laten registreren is gratis. Bovendien biedt de registratie van het huurcontract aan de huurder het voordeel van een langere opzegtermijn bij verkoop van de woning. Indien het niet geregistreerd is kan de huurder zonder opzegtermijn de woning verlaten.

De notaris geeft u graag de nodige toelichting.

4. Hoelang duurt een huurcontract?

In principe heeft u 4 mogelijkheden :

1. de gewone huur van 9 jaar;
2. de huur van korte duur (maximumduur 3 jaar);
3. de huur van lange duur (indien langer dan 9 jaar is een notariële akte vereist);
4. de levenslange huur (een notariële akte is steeds vereist).

5. Wat met de opzegging van het huurcontract?

De opzeggingstermijn en -vergoeding hangen af van:

• het soort huurcontract en de datum ervan;
• de reden van de opzegging;
• wie (de huurder of verhuurder) de huur opzegt.

6. Is een huurwaarborg verplicht?

Neen, die is niet verplicht maar wel gebruikelijk. De woninghuurwet legt wel bepaalde regels op om de huurder te beschermen. Zo moet de waarborg, als hij in geld gestort wordt, geblokkeerd worden op een geïndividualiseerde bankrekening op naam van de huurder. Hij mag hoogstens 2 maanden huur bedragen.

7. Kan de huurprijs vrij worden herzien?

De verhuurder kan de huurprijs niet zomaar wijzigen. Voor de gewone huur van 9 jaar kunnen de partijen afspreken om op het einde van elke driejarige periode de huurprijs te herzien of een aanpassing te vragen bij de vrederechter. Bij een huur van korte duur ligt de huurprijs vast. Voor de andere soorten huurcontracten gelden de contractuele afspraken.

8. Huurcontract bij notariële akte ?

Voor de huur van meer dan 9 jaar is een notariële akte nodig. Bij een contract van kortere duur heeft u de keuze. Het voordeel van de notariële akte is dat u alle bepalingen van de huurovereenkomst onmiddellijk kan doen uitvoeren, zonder tussenkomst van de rechtbank.

U merkt het : de huurwetgeving is behoorlijk ingewikkeld. Raadpleeg daarom de notaris.

Hij staat u graag bij, met raad en daad.

Is een voorlopige verkoopovereenkomst wel voorlopig?

De term 'voorlopige verkoopovereenkomst' is misleidend omdat die de indruk wekt dat zowel koper als verkoper van de aankoop/verkoop zouden kunnen afzien, gezien het 'voorlopig' karakter van de door hen ondertekende verbintenis.

Niets is minder waar : een verkoop komt tot stand zodra er tussen koper en verkoper een akkoord is over de prijs en over het verkochte eigendom. Dergelijke overeenkomst is definitief en ook de notaris die later de authentieke akte opstelt, is gebonden door de bepalingen die er in zijn opgenomen.

Vandaar dat het van het allergrootste belang is in de verkoopovereenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk afspraken te maken, zodat er geen ruimte overblijft voor discussies. Het opstellen van een dergelijke overeenkomst is niet zo eenvoudig.

Volgende zaken moeten onder meer worden bekeken:

• is de persoon die zich als verkoper voordoet wel de enige eigenaar? Behoort het eigendom bv. door het overlijden van één van de eigenaars niet in onverdeeldheid toe aan één ouder en de kinderen (zelfs uit een vorig huwelijk) en eventueel de schoonkinderen? In dit geval moeten alle mede-eigenaars de verkoopovereenkomst ondertekenen. Gaan deze hiermee wel akkoord?
• zijn de verkopers wel bekwaam om te verkopen? Zijn zij allen meerderjarig?
• Bevindt er zich onder hen geen onbekwame of gefailleerde?
• is het verkochte goed wel duidelijk omschreven? Werden de oppervlakte en de kadastrale gegevens gecontroleerd?
• is het verkochte eigendom niet overbelast met hypothecaire leningen en andere schulden? Is er geen beslag op gelegd?
• is het eigendom niet belast met een vruchtgebruik of een recht van bewoning? Werd er bv. aan de huurder geen voorkeurrecht tot aankoop verleend?
• is het goed niet geklasseerd als monument, stads- of dorpsgezicht?
• heeft de verkoper geen belangrijke belastingschulden (directe belastingen en B.T.W.) of RSZ-schulden ?
• is het verkochte goed niet onderworpen aan enig voorkooprecht? Ligt het eigendom niet in een ruilverkaveling?
• zijn er geen stedenbouwkundige overtredingen gekend?
• wat is de stedenbouwkundige bestemming van het eigendom?
• is het betaalde voorschot in acht genomen de omstandigheden, niet te groot of te klein?
• werden er duidelijke afspraken gemaakt wanneer het saldo van de koopprijs betaald wordt en wanneer de koper de vrije beschikking over het eigendom bekomt?
• is de koper volledig op de hoogte van de huurvoorwaarden van het goed?
• in geval er door de verkopers nog verhaalbelastingen verschuldigd zijn op het openen en verbreden van straten en het uitvoeren van wegeniswerken, werd er duidelijk overeengekomen wie deze zal betalen?
• kan de verkoop niet plaatsvinden onder het stelsel van de B.T.W.?
• hoe zit het met de bodemtoestand i.v.m. de milieuwetgeving?
• zijn er erfdienstbaarheden?

Wanneer er echter in de verkoopovereenkomst geen aandacht besteed werd aan deze punten en er zelfs helemaal niet over gesproken werd, kan de notaris er nadien soms niet veel aan verhelpen. Hij kan dan enkel nog proberen een akkoord te bereiken over de niet opgehelderde problemen. Het is absoluut aan te raden dat zowel koper als verkoper voor het ondertekenen van de verkoopovereenkomst zich tot hun notaris wenden om deze door hem te laten opstellen of minstens door hem te laten nazien.

Het opstellen of nazien van een dergelijke verkoopovereenkomst door de notaris brengt geen extra kosten mee, noch voor de verkoper noch voor de koper, vermits deze vervat zijn in het geheel van de aktekosten. Een goed opgestelde verkoopovereenkomst kan u heel wat narigheden besparen. Daarenboven biedt de professionele deskundigheid en ervaring van de notaris alle garanties voor een goede afwikkeling van de overeenkomst.

De notaris kan er ook op toezien dat het gestorte voorschot zijn juiste bestemming krijgt. De notaris zal het voorschot blokkeren op een speciale rekening tot aan het verlijden van de akte.

Indien de verkoopovereenkomst getekend is wordt op het notariskantoor een gratis verzekering voorzien die de betaling van de koopsom tot een bepaald bedrag dekt in geval van dodelijk ongeval tussen de ondertekening van de compromis en de akte.

Is men verplicht een voorschot te betalen en hoeveel?

Wanneer het gaat om de verkoop van een te bouwen of een in aanbouw zijnde woning, zegt de wet dat het voorschot niet hoger mag zijn dan 5 % van de totale prijs.

In alle andere gevallen van verkoop van onroerende goederen bestaat er geen wettelijke regeling: partijen zijn derhalve vrij het bedrag van het voorschot te bepalen. Zij zijn zelfs niet eens verplicht een voorschot te voorzien bij de ondertekening van hun onderhandse verkoopovereenkomst.

Inderdaad, de verkoop is tussen partijen voltrokken zodra zij akkoord gaan omtrent de zaak en de prijs.

Nochtans wordt in de praktijk doorgaans een voorschot betaald; dit is overigens ook aan te raden. Het geeft blijk van de ernst van beide partijen bij het afsluiten van hun overeenkomst. Indien de koper uiteindelijk het saldo van de koopprijs niet betaalt binnen de overeengekomen termijn, zodat de verkoper hem voor de rechtbank moet dagen, beschikt hij toch reeds over een bedrag dat kan aangewend worden als schadevergoeding indien de rechter de ontbinding van de verkoopovereenkomst ten nadele van de koper uitspreekt.

Indien de betaling van een voorschot aan te raden is, moet toch ook worden onderstreept dat het voorzichtig is het bedrag ervan op een bescheiden peil te houden, bv. 10 % van de verkoopprijs.

Het is verstandig vooraf zijn notaris te raadplegen die een advies kan uitbrengen, niet alleen over het bedrag van het voorschot, maar ook over de bestemming ervan. Het is aangewezen dit voorschot bij de notaris in bewaring te laten tot bij de ondertekening van de notariële verkoopakte.
Hij plaatst dit op een bijzondere rekening die dan uiteindelijk met de intrest wordt uitbetaald aan de verkoper bij de ondertekening van de koopakte.

Wat is een hypothecaire inschrijving en hoelang bestaat ze?

Een hypothecaire inschrijving bestaat in principe dertig jaar.

Wie een lening of een kredietopening aangaat dient vrijwel steeds, als waarborg voor de goede afloop van zijn verbintenissen, een hypotheek toe te staan op één of meer onroerende goederen. Deze hypotheek wordt "ingeschreven" op het bevoegde hypotheekkantoor. Vandaar dat men spreekt over een "hypothecaire inschrijving".

Een hypothecaire inschrijving wordt altijd genomen voor een periode van 30 jaar, ongeacht de termijn waarvoor de lening of het krediet werd aangegaan. Dit heeft een aantal gevolgen, zowel voor de schuldenaar, als voor de schuldeiser.

Dus zelfs wanneer men een verbintenis aangaat voor minder dan 30 jaar, wat meestal het geval is, wordt de hypotheek toch voor een periode van 30 jaar genomen. Ondanks het feit dat de lening volledig terugbetaald werd zal de hypothecaire inschrijving nog blijven voortbestaan, tot 30 jaar na de inschrijving. In principe ondervindt de schuldenaar daar geen nadeel van. Indien hij echter gedurende die periode zijn eigendom wenst te verkopen of wenst in hypotheek te geven in het voordeel van een andere kredietverstrekker, zal hij deze inschrijving moeten laten doorhalen, om te kunnen verkopen 'voor vrij en onbelast' of een hypotheek in 1ste rang toe te staan. Deze doorhaling brengt kosten mee en moet gebeuren bij notariële akte. Zo de doorhaling van de inschrijving niet gebeurt, vervalt de inschrijving vanzelf bij het verstrijken van de 30-jarige periode, en dit zonder enige kosten voor de schuldenaar.

Wordt een lening of een krediet voor langer dan 30 jaar toegestaan, wat uiterst zelden voorkomt, dan moet de schuldeiser, vóór het verstrijken van het 30ste jaar na datum van de oorspronkelijke inschrijving, deze hernieuwen. Doet de schuldeiser dit niet, dan vervalt zijn hypotheek en beschikt hij niet meer over een hypothecaire waarborg.
Deze hernieuwing van de inschrijving (die opnieuw voor 30 jaar genomen wordt) vergt geen notariële akte; zij wordt door de schuldeiser zelf aangevraagd maar brengt kosten mee lastens de ontlener. Wanneer dan de lening volledig terugbetaald zal zijn, bevindt de lener zich in dezelfde toestand als hierboven uiteengezet.

Sedert 1 januari 2010 wordt de openbare verkoping gehouden in één zitdag.

Voorheen werd een openbare verkoping dikwijls gehouden in twee zitdagen, al dan niet gevolgd door een zitdag na hoger bod. Deze mogelijkheid heeft de wetgever afgeschaft, zodat de openbare verkoping nu eenvoudiger en sneller verloopt dan voorheen.

Het verloop van de openbare verkoping hangt af van de aard van de openbare verkoping. Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen devrijwillige openbare verkoping en de gerechtelijke openbare verkoping/de openbare verkoping onder gerechtelijke vorm.

VRIJWILLIGE OPENBARE VERKOPING

Bij de vrijwillige openbare verkoping kan vooraf of op de zitdag besloten worden dat er een mogelijkheid bestaat een hoger bod uit te oefenen (recht van hoger bod).
Dit houdt in dat volgende scenario’s mogelijk zijn. Naar aanleiding van de zitdag van de openbare verkoping beslist de verkoper:

1. de eigendom definitief toe te wijzen: de hoogste bieder is dan de nieuwe eigenaar van de tekoopgestelde eigendom;

2. de eigendom in te houden, wat betekent dat de verkoper het goed niet meer wenst te verkopen in openbare verkoping; hij is hieromtrent geen verantwoording verschuldigd naar de kopers toe.

3. de eigendom toe te wijzen onder de opschortende voorwaarde van het niet-uitoefenen van het recht van hoger bod.

In dit laatste geval verleent de verkoper aan iedere geïnteresseerde de mogelijkheid om binnen de 15 dagen vanaf de zitdag een hoger bod uit te brengen op de verkochte eigendom.

Het hoger bod moet minstens 1/10de bedragen van de bekomen prijs naar aanleiding van de zitdag, zonder lager te zijn dan 250 € of hoger te moeten zijn dan 6.200 €. Het hoger bod wordt betekend aan de notaris van de verkoper via een gerechtsdeurwaarder.

- Indien er geen hoger bod komt, wordt de hoogste bieder op de eerste zitdag automatisch de nieuwe eigenaar. Er komt geen nieuwe zitdag meer.

- Indien er wel een hoger bod komt, volgt een nieuwe, bijkomende zitdag waarop de eigendom definitief wordt toegewezen.
 

GERECHTELIJKE OPENBARE VERKOPING/DE OPENBARE VERKOPING ONDER GERECHTELIJKE VORM.

Naar aanleiding van deze verkopingen bestaat er steeds de mogelijkheid tothoger bod zoals voormeld, behalve indien wordt beslist op de zitdag om het goed in te houden. Dit laatste is ook mogelijk na de zitdag die volgt op een hoger bod.

Bij aankoop worden de registratierechten geheven op de verkoopprijs van het goed en de lasten opgelegd aan de koper. De prijs is al hetgeen de verkoper verkrijgt in ruil voor de door hem verkochte zaak. De fiscale wet maakt een onderscheid tussen de prijs, zijnde een som geld in voordeel van de verkoper, en de lasten zijnde de bijkomende verbintenissen aan de koper opgelegd in voordeel van de verkoper. Deze lasten moeten in geld gewaardeerd worden en vormen samen met de prijs de basis voor de verschuldigde registratierechten. Deze belastbare basis mag echter niet lager liggen dan de verkoopwaarde van het goed, ook venale waarde genoemd. Meermaals gebeurt het dat de administratie de verkoopwaarde hoger schat dan de in de akte aangegeven belastbare grondslag. In dat geval moet de koper een extra heffing betalen, verhoogd met een boete en intresten.

In de praktijk zal door de administratie aan de koper een meerwaardebericht toegezonden worden. Dit bericht vermeldt het verschil tussen de belastbare grondslag en de door de administratie geschatte venale waarde. Tevens wordt het bedrag vastgesteld van het ontdoken recht en van de boete alsook een voorstel tot vermindering van de boete, mits betaling binnen de maand.

Om de venale waarde te bepalen, gaat de administratie uit van vergelijkingspunten. Dit zijn schattingen van gelijkaardige eigendommen in de omgeving van het verkochte goed. Op verzoek van de koper zal de administratie zijn vergelijkingspunten kenbaar maken. Een schatting is steeds onderhevig aan min of meer uiteenlopende beoordelingselementen. Daarom is de administratie meestal bereid tot onderhandelingen. Elementen als dringende herstellingswerken, slechte binnenindeling e.d. kunnen aan de beoordeling van de administratie voorgelegd worden.

Zo de onderhandelingen niet tot een akkoord leiden, mag de administratie de controleschatting vorderen door één of drie onafhankelijke deskundigen. Deze worden aangesteld in onderling akkoord tussen de administratie en de koper, of, bij gebrek aan akkoord, door de vrederechter. Het verslag van de deskundigen is bindend voor beide partijen, behoudens schending van de wet, materiële vergissing of niet-naleving van de vormvereisten. Enkel om die redenen kan de rechter de nietigheid van de expertise uitspreken en ambtshalve een nieuwe expertise bevelen.

De koper is gehouden tot betaling van bijrechten indien de opgegeven prijs of waarde lager is dan de waarde na schatting; hij is tevens gehouden tot betaling van de boete en de kosten van het deskundig verslag, indien de waardering met één/achtste of meer de oorspronkelijke heffingsgrondslag overtreft. In het andere geval, zijn alle kosten van de schatting ten laste van de administratie.

Hypotheekoverdracht van een oude naar een nieuwe woning - meestal een goede zaak?

Het gebeurt vaker dat wie een woning kocht of bouwde, en daarvoor een hypothecaire lening aanging, na verloop van tijd deze woning wenst te verkopen om dan met de opbrengst een nieuwe, bv grotere woning te kopen of te bouwen.

Iedere verkoop van onroerend goed dient te gebeuren 'voor vrij en onbelast', d.w.z. dat het verkochte goed moet gezuiverd worden van alle hypotheken die het belasten. Bijgevolg moet, naar aanleiding van de verkoop, het nog verschuldigd blijvend saldo van de lening terugbetaald worden, om doorhaling van de hypothecaire inschrijving te bekomen. Voor de financiering van de nieuwe woning kan dan een nieuwe lening worden aangegaan.

Deze hele operatie brengt een aantal niet te verwaarlozen kosten mee :

• wederbeleggingsvergoeding op de vervroegd terugbetaalde lening;
• kosten van doorhaling van de 'oude' hypotheek;
• dossierkosten voor de nieuwe lening;
• een nieuwe levensverzekering met hogere premie, gezien de lener intussen enkele jaren ouder geworden is;
• de aktekosten van de nieuwe lening.

Enkele van deze posten vragen wellicht enige toelichting:

• de wederbeleggingsvergoeding is een eenmalige vergoeding (maximum 3 maanden intrest op het vervroegd terugbetaalde bedrag die de leningsmaatschappij meestal aanrekent).
• De kosten van doorhaling: een hypotheek wordt altijd genomen voor een periode van 30 jaar, ongeacht of de gewaarborgde schuld voor kortere of langere tijd werd aangegaan. Bij verkoop dient het goed 'vrij en onbelast' gemaakt; dit gebeurt door de ondertekening van een akte van opheffing (handlichting). Deze akte brengt kosten mee.

Wie een onroerend goed verkoopt, met de bedoeling er kort nadien een ander te kopen of te bouwen, heeft er meestal belang bij de oude lening niet terug te betalen, maar de hypotheek te laten overzetten op zijn nieuwe eigendom. Een aantal belangrijke kosten die hiervoor werden opgesomd kunnen op die manier worden vermeden.

Bovendien geniet dit systeem van een gunstregime inzake registratierechten. Samengevat komen de voordelen hierop neer:

• vermits de lening niet wordt terugbetaald, is er geen vergoeding voor wederbelegging verschuldigd;
• op de doorhaling van de oude hypotheek zijn geen registratierechten verschuldigd, maar wel het specifiek registratierecht van 75 euro;
• de levensverzekering (schuldsaldoverzekering) gevoegd bij de oude lening blijft behouden zonder wijziging van de premie;
• vermits er in feite geen nieuwe lening toegestaan wordt, zijn er ook geen registratierechten op het bedrag van de lening verschuldigd : de vroeger toegestane lening blijft immers behouden zonder wijziging van de voorwaarden; alleen het in pand gegeven goed verandert;

Zoals men ziet houdt deze operatie, die men in vaktermen een akte 'pandwisseling' of 'hypotheekoverdracht' noemt, tal van voordelen in.

Wie dus eerst de verkoop van een onroerend goed wenst te doen en die nadien een ander onroerend goed wil aankopen of bouwen, doet er goed aan met zijn financiële instelling contact op te nemen om te zien of er geen hypotheekoverdracht mogelijk is.

Het registratierecht op de verkopen van onroerende goederen is een gewestbelasting. Het Vlaamse, Waalse en Brusselse Hoofdstedelijk Gewest bepalen zelf de heffingsgrondslag, het tarief en de vrijstelling; de opbrengst komt haar volledig toe.

De ligging van het goed is doorslaggevend om de toepasselijke wetgeving te bepalen.

In Vlaanderen is het recht vastgesteld op 10%. Dit kan verminderd worden tot 5%. (klein beschrijf)

In het Waals Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het recht vastgesteld op 12,50%. Dit kan verminderd worden tot 6% in het Waals Gewest. (klein beschrijf).

Het Brussels Gewest kent onder bepaalde voorwaarden een vrijstelling voor registratierechten toe op de eerste € 60.000, in bepaalde gevallen zelfs op de eerste schijf van € 75.000. (abattement)

Daar de registratierechten het hoofdbestanddeel vormen van de aankoopkosten, zal de notaris nakijken of men kan genieten van een vermindering.

Hierna bespreken we de registratierechten in Vlaanderen.

1. Bij woningen

De eerste en voornaamste voorwaarde betreft het kadastraal inkomen van de te kopen woning, waarbij dient gevoegd het kadastraal inkomen van de goederen, die de kopers reeds bezitten, erin begrepen dat van de onverdeelde delen van goederen, die zij samen met anderen zouden bezitten. Om te kunnen genieten van de vermindering van registratierechten mag het totaal van het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van deze woning niet meer dan 745 euro bedragen. Voor de grote gezinnen wordt dit plafond verhoogd met 100 euro indien de verkrijger of zijn echtgenoot 3 of 4 kinderen ten laste hebben, met 200 euro indien de verkrijger of zijn echtgenoot 5 of 6 kinderen ten laste hebben, met 300 euro indien zij 7 kinderen of meer ten laste hebben. Gehandicapte kinderen worden voor twee kinderen ten laste geteld.

Uitzondering

1. Er wordt geen rekening gehouden met het K.I. van eigendom dat men slechts in naakte eigendom bezit voorzover het voorkomt uit de nalatenschap van bloedverwanten in de opgaande lijn.
2. Er wordt evenmin rekening gehouden met het kadastraal inkomen dat men in volle eigendom bezit, eveneens voorzover het voorkomt uit de nalatenschap van bloedverwanten in de opgaande lijn maar bovendien mits het kadastraal inkomen van het aandeel in die goederen niet meer bedraagt van 25% van het toegelaten maximum (745 euro).

Dit kadastraal inkomen moet bovendien vaststaan, d.w.z. niet meer vatbaar voor aanpassing ingevolge in het verleden uitgevoerde werken. Dit zal blijken uit de verklaring die door de diensten van het kadaster hiertoe speciaal wordt aangebracht op het officieel uittreksel.

2. Bij landbouwgrond

Voor landbouwgronden die binnen de gestelde termijn (5 jaar) zullen uitgebaat worden door een landbouwer, kan men eveneens vermindering genieten. Het maximaal toegelaten K.I.mag niet meer bedragen dan 323 euro. De uitbating moet gedurende 3 jaar ononderbroken voortgezet worden.

3. Bij bouwgrond

Bij aankoop van bouwgrond kan men niet onmiddellijk vermindering van registratierechten genieten. Wel moet in de akte voorzien worden dat, zodra het K.I. van het te bouwen woonhuis vastgesteld is, en aan alle andere voorwaarden is voldaan (zie punt 1 hiervoor), teruggave kan worden gevraagd van hetgeen boven het verlaagd registratierecht werd betaald.
Dezelfde werkwijze dient gevolgd wanneer iemand een woonhuis koopt om na sloping hier op te bouwen of zelfs grondig te verbouwen.

4. Bij te verbouwen of te slopen woning of woning in opbouw

Bij aankoop van een woning in opbouw, van een krot of van een gebouw dat slechts na grondige verbouwing als "woning" kan doorgaan, kan men evenmin onmiddellijk vermindering van registratierechten genieten. Pas na de opbouw of verbouwing en zodra het K.I. is vastgesteld zal men eventueel teruggave kunnen vragen van hetgeen boven het verlaagd registratierecht werd betaald.

Hoe zijn de aankoopkosten opgedeeld bij een verkoop uit de hand?

Iedereen weet dat bij verkoop uit de hand van een onroerend goed bepaalde kosten aan de notaris moeten worden betaald. Velen weten evenwel niet wat deze notariskosten inhouden.

Hier volgt een beknopt overzicht:

1. De registratierechten.

Dit zijn de aan de overheid verschuldigde belastingen bij overdracht van een onroerend goed. Ze worden berekend op basis van de verkoopprijs aan 12,5%, behalve wanneer het onroerend goed gelegen is in Vlaanderen dan worden ze berekend op basis van de verkoopprijs aan 10%.

Soms kan de koper genieten van een verlaagd tarief, zo ondermeer:

• 6% bij aankoop van een bescheiden woning gelegen in Wallonië, 5% bij de aankoop van een bescheiden woning gelegen in Vlaanderen, en mits te voldoen aan bepaalde voorwaarden;
• vermindering van de heffingsgrondslag. Wanneer de woning, het appartement of het perceel bouwgrond in Vlaanderen is gelegen wordt de heffingsgrondslag met € 15.000 verminderd mits bepaalde voorwaarden. Gaat het over een woning of appartement die/dat in Brussel is gelegen wordt de heffingsgrondslag met € 60.000 verminderd mits bepaalde voorwaarden. Deze vermindering geldt nochtans niet voor verkrijging van bouwgrond in Brussel. Wel kan de vermindering zelfs tot € 75.000 gebracht worden wanneer het goed in een speciaal gebied in Brussel is gelegen.
• 1,5% bij aankoop van zogenaamde sociale woningen, waarvoor een aankooppremie werd bekomen; voor een woning in Wallonië betaalt men 0 %.
• 1% bij aankoop van een eigendom waarin men reeds medegerechtigd is.

Bij aankoop van een nieuwbouw of een eigendom in opbouw, worden meestal de hierboven vermelde registratierechten betaald, berekend op de waarde van de grond, terwijl op de waarde van de gebouwen 21% B.T.W. wordt betaald.

2. Het ereloon van de notaris.

Dit ereloon is bij wet bepaald en vastgelegd. Het wordt berekend op de koopsom, volgens welbepaalde percentages, die bovendien degressief zijn, wat wil zeggen dat het percentage kleiner wordt naarmate de koopprijs hoger is. Zo beloopt het ereloon op een aankoop van € 125.000 ongeveer 1,3 %, op een aankoop van € 200.000 ongeveer 1 % en op een aankoop van € 250.000 ongeveer 0,9 %.

De percentages voor de berekening van het ereloon dalen zo verder tot op het minimumpercentage van 0,057 % dat van toepassing is op de schijf van de verkoopprijs boven de 250.095 euro.

De notaris mag noch naar boven, noch naar beneden afwijken van deze wettelijke tarieven. Sinds 1 januari 2012 moet er 21% BTW betaald worden op de erelonen van notarissen voor alle akten die de notaris verlijdt (maar niet voor de registratierechten, de inschrijvings- en transcriptiekosten van hypotheken en handlichtingen, en het rolrecht).

3. De algemene kosten van de akte.

Dit zijn de kosten die de notaris moet maken ondermeer in het kader van kadastrale, hypothecaire, stedenbouwkundige en fiscale opzoekingen, alsook voor aangetekende zendingen naar de diverse overheden, de kosten van de neerlegging van de akte op het bevoegde hypotheekkantoor, het recht op geschriften, bodemattesten, enzovoort.

Ze kunnen verschillen naargelang de complexiteit van het dossier doch bedragen gemiddeld tussen de € 700 en de € 1.100.

In bepaalde gevallen zijn er nog bijkomende kosten, zoals het aandeel van de koper in de kosten van de basisakte of van de verkavelingsakte, kosten voor het bekomen van een stedenbouwkundig attest, metingskosten. Ingeval deze kosten ten laste gelegd worden van de koper zal dit reeds voorzien zijn in de onderhandse verkoopovereenkomst.

Uit het voorgaande blijkt dat:

• de verschuldigde registratierechten op de aankoop van een onroerend goed het grootste deel van de kosten uitmaakt, die weliswaar aan de notaris worden betaald, maar die door hem/haar onmiddellijk aan de overheid worden doorgestort;
• men zeer voorzichtig moet zijn bij de vergelijking van de kosten bij verschillende aankopen, en dat men er zeker niet uit mag besluiten dat de ene notaris goedkoper of duurder werkt dan de andere.

Immers:

• als men de kosten omzet in een percentage dan daalt dit naarmate de koopsom stijgt. Dit omdat enerzijds de erelonen degressief zijn en anderzijds omdat de vaste kosten onafhankelijk zijn van de koopsom. In procenten uitgedrukt wegen de vaste kosten dus meer door op een kleine dan op een grote koopsom;
• niet iedereen voldoet aan de voorwaarden van verlaging en/of vrijstelling van registratierechten;
• de algemene kosten kunnen in bepaalde dossiers hoger zijn dan in andere.

Voor de kosten van de aankoop bestaan barema's. Ze geven het bedrag aan dat zal moeten betaald worden. De algemene kosten worden in deze barema's bij provisie geraamd.

Wanneer is een bodemonderzoek noodzakelijk ?

Dit wordt bepaald in het Bodemdecreet.

Naar aanleiding van de verkoop van een eigendom in het Vlaams Gewest is de verkoper wettelijk verplicht om een bodemattest aan te vragen.

Het bodemattest bevat alle bekende gegevens over de bodemkwaliteit van de grond en wordt afgeleverd door OVAM. Het wordt opgemaakt per kadastraal perceel en kost 50 €.

OVAM zal het attest afleveren na raadpleging van de haar beschikbare informatiebronnen.
Meestal zal de notaris zelf het bodemattest opvragen in opdracht van de verkoper.
De verkoopovereenkomst moet melding maken van het bodemattest en zijn inhoud.
Wanneer op de verkochte eigendom een inrichting gevestigd is of was die vermeld staat op een lijst vastgelegd door de Vlaamse Regering (de zogenaamde risico-inrichtingen), dan zal de verkoper voorafgaand aan de verkoop een oriënterend bodemonderzoek op zijn kosten moeten laten verrichten.

Het bodemonderzoek gebeurt door een erkend bodemsaneringsdeskundige, die een aantal bodem- en grondwaterstalen neemt. De deskundige maakt zijn verslag over aan OVAM.
OVAM heeft dan 60 dagen de tijd om het dossier te beoordelen.
Als blijkt dat er geen bodemverontreiniging is of deze niet ernstig is, dan zal OVAM een gunstig bodemattest afleveren en kan de verkoop doorgaan.

Als blijkt dat de bodemverontreiniging ernstig is, zal de verkoper moeten overgaan tot een beschrijvend bodemonderzoek.
De bodemsaneringsdeskundige maakt opnieuw een verslag over aan OVAM, die 60 dagen de tijd heeft om het dossier te beoordelen.

Als blijkt dat geen saneringswerken nodig zijn, kan de verkoop doorgaan. In het andere geval kan OVAM de gepaste maatregelen bevelen vooraleer de overdracht kan plaatsvinden en zal een bodemsaneringsprojectnoodzakelijk zijn.

Vanaf 1 september 2013 kan OVAM particulieren, ondernemingen en openbare besturen een duwtje in de rug geven door een deel van de kosten voor de bodemsanering mee te financieren. Deze mogelijkheid geldt voor de huidige of voormalige eigenaars van een grond waarvan er sprake is van een historische verontreiniging. De eigenaar moet de grond voor 1 juni 2008 verworven hebben. De kosten voor de bodemsanering moeten effectief gedragen worden door de eigenaar.
 

Onverdeeldheid houdt in dat er aan de zaak, of bijvoorbeeld een nalatenschap, materieel niets verandert. Het eigendomsrecht op de zaak daarentegen, wordt mathematisch en abstract verdeeld. Er is sprake van mede-eigendom.

Mede-eigendom kan vrijwillig zijn, toevallig zijn, of verplicht zijn door de wet (denk maar aan de gemeenschappelijke delen van een appartement). Het typevoorbeeld van toevallige mede-eigendom is het openvallen van een nalatenschap. Iedere erfegenaam heeft recht op een deeltje of een fractie van de zaak, zonder dat het deeltje op voorhand bepaald is. Tot het einde van de onverdeeldheid kan geen enkele mede-eigenaar dus claimen dat een deel van de zaak hem exclusief toebehoort!

Artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek stelt dat niemand verplicht is in onverdeeldheid te blijven. De onverdeeldheid kan bezwaarlijk als een gunstige toestand bestempeld worden: zij bemoeilijkt de vrije beschikking van de goederen en belet er het goede beheer van. Inderdaad, elke beslissing betreffende het onverdeeld goed, vergt de toestemming van alle mede-eigenaars. Daarom ook bepaalde de wetgever dat deze ongunstige toestand aan niemand kan opgelegd worden. Indien de toestand van mede-eigendom gewild is, dus dat de mede-eigenaars de wil hadden om samen iets te bezitten, is de situatie helemaal anders. Met het arrest van 20 september 2013 besliste het Hof van Cassatie dat artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is op de vrijwillige mede-eigendom. Aangezien er hier sprake is van een gewilde situatie, kunnen de mede-eigenaars de verdeling niet eisen.

Zoals gezegd is dit bij toevallige onverdeeldheid geen probleem.

Een verzoek om uit onverdeeldheid te treden zal dan ook zonder veel moeilijkheden door de rechtbank ingewilligd worden.

Dit algemeen rechtsbeginsel kent echter uitzonderingen:

1. Wet op de kleine nalatenschappen

Wat men noemt een 'kleine nalatenschap' is er een die onroerende goederen bevat, waarvan het kadastraal inkomen 1565 euro niet overtreft.Veronderstel dat deze nalatenschap wordt geërfd door één of meer minderjarigen en is bezwaard met het vruchtgebruik van de overlevende echtgeno(o)t(e). Welnu, in dat geval, kan de vrederechter, op verzoek van één der partijen en eventueel zelfs ambtshalve, de onverdeeldheid opleggen aan alle partijen. Deze onverdeeldheid zal in ieder geval ophouden ofwel de dag dat de jongste minderjarige meerderjarig is geworden ofwel de dag waarop het vruchtgebruik van de langstlevende echtgeno(o)t(e) ophoudt ofwel als één der deelgenoten, volgens welbepaalde regels, het eigendom op schatting overgenomen heeft.

2. Overeenkomst om in onverdeeldheid te blijven

Om bepaalde redenen kunnen de deelgenoten het nuttig achten in onverdeeldheid te blijven. Het kan gebeuren dat er niet uit onverdeeldheid kan getreden worden zonder verkoop van het goed en dat men, omwille van de economische toestand, niet de verhoopte prijs kan verwachten; of nog, één der onverdeelde eigenaars is minderjarig en men wenst te wachten tot diens meerderjarigheid om vrij en zonder formaliteiten te verkopen.

De wet laat dan toe dat zij zich verbinden tijdelijk in onverdeeldheid te blijven: zij gaan dan een verbintenis aan tot onverdeeldheid.

Een dergelijke overeenkomst geldt slechts voor vijf jaar, maar kan ten alle tijde, voor een zelfde maximumduur, verlengd worden. Verbintenissen voor een langere termijn aangegaan kunnen door de rechtbank herleid worden tot de wettelijk voorziene duurtijd van vijf jaar.

Zo de onverdeeldheid onroerende goederen omvat, dan zal de overeenkomst het voorwerp moeten uitmaken van een notariële akte, moeten overgeschreven worden op het hypotheekkantoor. Schuldeisers van een mede-eigenaar zullen dan ook in principe de verdeling niet kunnen vorderen, tenzij de overeenkomst werd gesloten om hen te bedriegen.

Let op: Er bestaat geen onverdeeldheid tussen de blote eigenaar en de vruchtgebruiker.
De voorgaande regels zijn in die situatie dan ook niet van toepassing.

De huurovereenkomst wordt echter enkel getekend door één van beide partners. Is mijn overeenkomst geldig?

Indien één van de echtgenoten of wettelijk samenwonenden een huurovereenkomst ondertekent, zonder zijn partner met wie hij de gezinswoning zal delen, is de huurovereenkomst perfect rechtsgeldig. Er geldt een wettelijk vermoeden dat de huur aan beide echtgenoten (of wettelijk samenwonenden) toebehoort. De partner zal automatisch als medehuurder worden beschouwd. De huurovereenkomst zal bijgevolg ook zonder problemen geregistreerd kunnen worden.
Bij feitelijke samenwoning zijn de zaken minder vanzelfsprekend. Daar geldt het vermoeden niet. Enkel diegene die de huurovereenkomst tekent is in principe gehouden tot betaling van de huur, en enkel die persoon kan aangesproken worden door de verhuurder.

Vaak beslissen koppels samen te huren en ondertekenen ze beiden de overeenkomst. Dat heeft als voordeel dat de aansprakelijkheid “gedeeld” wordt. Voor de verhuurder kan dit wel parten spelen indien één van de huurders insolvabel wordt. Hij kan dan immers maar voor de helft van de huurprijs aankloppen bij de andere partner… Elke partner kan dan weigeren om de totaliteit van de prijs te betalen. Een eigenaar die, bijvoorbeeld, zijn appartement wil verhuren aan een jong koppel kan voor de zekerheid bedingen dat de huurders elk hoofdelijk gehouden zijn tot betaling van de huurlasten. Dit betekent dat de verhuurder elk van de partners kan aanspreken voor de gehele huurlast.
Merk op dat de verplichtingen van de huurders blijven bestaan, zelfs indien één van hen het pand verlaat. Het einde van een relatie betekent uiteraard niet het einde van de huurplichten! Om de huurplichten te beëindigen dient er een opzegging te gebeuren.

Feitelijke samenwoners worden niet beschermd indien één van beide partners overlijdt. Indien de verhuurder enkel een huurovereenkomst had met de overleden partner, is de langstlevende slechts een “bezetter” en kan hij in principe geen aanspraak maken op de woning. Dit kan zware gevolgen hebben, vooral als de samenwonende partners jarenlang samen hebben geleefd. Elk de huurovereenkomst ondertekenen biedt meer veiligheid.

Stap naar de notaris voor mij uitleg. Hij zal voor u alle mogelijkheden op een rijtje kunnen zetten!
 

Als op voorhand niets op papier is gezet, is de kans groot dat de langstlevende partner, na het overlijden van zijn levensgezel, niet in het huis zal kunnen blijven wonen, hoewel het voor een deel zijn eigendom is.

Wettelijke samenwonenden hebben vandaag een erfrecht. Zij behouden het vruchtgebruik op de gezamelijke woning (of de huurinkomsten daarvan) en op de huisraad. Let op, de andere partner kan zijn wettelijke samenwonende partner testamentair onterven. Ook de wettelijke samenwoning kan eenzijdig opgezegd worden.

Feitelijke samenwonenden erven niet automatisch van elkaar. Indien er niets is geregeld, zal de helft van de eigendom van de eerstoverleden partner dus geërfd worden door zijn erfgenamen (zijn kinderen, ouders, broers/zusters…)

Dit is meestal niet de bedoeling van de feitelijke samenwonenden.

Een eerste mogelijkheid bestaat erin dat de partners bij testament hun helft van de eigendom geven aan de andere partner (in volle eigendom of in vruchtgebruik).

Dit lijkt in orde, maar het risico bestaat dat dit testament geen volledige uitwerking zal hebben door de wettelijke reserve van bepaalde erfgenamen van de overledene.

Kinderen of de ouders (ingeval er geen kinderen zijn, hebben de ouders elk recht op 1/4e deel van de nalatenschap) hebben immers recht op een reserve in de nalatenschap van hun ouder, respectievelijk kind. Zij worden “reservataire erfgenamen” genoemd.

Door bij testament de volle eigendom of het vruchtgebruik van zijn aandeel in de woning aan de langstlevende partner te geven, bestaat er veel kans dat men deze reservataire erfgenamen tekort doet, doordat men de langstlevende partner meer geeft dan wettelijk toegelaten is.

Op die manier is de langstlevende partner niet zeker om de eigendom of het vruchtgebruik van de gehele woning te bekomen.
Wel belangrijk te signaleren dat een testament eenzijdig door de ene partner kan worden herroepen, zonder dat de andere dit weet.

Met een beding van aanwas (ook genaamd “tontine”) wordt dit risico uitgesloten.

Een beding van aanwas is in de meeste gevallen (ook bij wettelijk samenwonenden !) inderdaad de enige oplossing om er gegarandeerd voor te zorgen dat de andere partner/mede-eigenaar de samen aangekochte eigendom in volle eigendom zal verwerven of er levenslang het vruchtgebruik van zal hebben.

Het komt hier op neer dat bij een gezamenlijke aankoop van een woning, de ene partner met de andere partner overeenkomt dat diegene die het langst leeft van hen beiden, de woning in volle eigendom dan wel in vruchtgebruik mag hebben.
Met andere woorden het aandeel van de eerststervende partner zal aanwassen bij het aandeel van de langstlevende als gevolg van de gesloten overeenkomst tussen de partners. Dit vereist wel dat de overlevingskansen van beide partners gelijkwaardig moeten zijn.

De regels van de wettelijke reserve spelen hier niet. Het beding van aanwas is namelijk geen testament of ook geen schenking, maar een kanscontract dat beide partners met elkaar hebben afgesloten via een overeenkomst.

Het beding van aanwas zorgt er dus voor dat de langstlevende partner de volle eigendom of het vruchtgebruik van de woning verkrijgt. Met een beding van aanwas met optie heeft de langstlevende zelf de keuze om gebruik te maken van de clausule. In dat geval zal de langstlevende kiezen om het beding van aanwas al dan niet in te roepen. Bij uitoefening van het beding van aanwas, betaalt men registratierechten en is men volle eigenaar. De langstlevende kan ook kiezen om het beding van aanwas in te roepen, en daarmee het erfrecht te laten spelen. Dan zal de langstlevende het vruchtgebruik van de gezinswoning verwerven, zonder erfbelastingen te betalen. Bij feitelijke samenwonende partners gebeurt dit niet automatisch: er moet een testament zijn die dit vruchtgebruik toekent. Na 3 jaar feitelijke samenwoning moet er eveneens geen erfbelastingen betaald worden op de gezinswoning. De langstlevende kan met andere woorden kiezen: aanwas met registratierechten of het testament met verlaagde erfbelastingen en vrijstelling op de gezinswoning. De langstlevende zal hier een fiscale overweging moeten maken: registratierechten betalen aan hetzelfde percentage dat men destijds bij de aankoop betaalde, en dit op de helft van de waarde van het eigendom, kan mogelijks meer bedragen dan het tarief van de erfbelastingen.

Wat houdt een beding van aanwas (tontine) bij aankoop van een onroerend goed in?

Beding van aanwas, in de volksmond ook tontine genoemd, is essentieel een kanscontract, waarbij twee of meer personen samen in onverdeeldheid een onroerend goed verwerven met het beding dat het deel van de eerststervende door aanwas zal toekomen aan de langstlevende onder hen.

Een beding van aanwas kan slechts worden opgenomen voor zover men met minstens 2 personen rechten bezit in een goed.

Het beding van aanwas dient een evenwaardig karakter van de prestaties van alle contractanten tot uiting te laten komen, waarbij de winst- of verlieskansen afhankelijk zijn van een toevallige doch zekere gebeurtenis, nl. het overlijden van een der contractanten. Dit contract wordt aanvaard door de fiscus voor zover het een kanscontract is, zoniet wordt het als een schenking bestempeld, waardoor het fiscaal voordeel verloren gaat.

Het beding van aanwas kan fiscale voordelen hebben omdat er op het deel van de eerstoverledene geen erfbelasting verschuldigd is, maar wel hetzelfde registratierecht als destijds betaald bij aankoop, hetzij dus 12,5 of 6 % hetzij 10 of 5%. Anderzijds kan dit precies nadeling uitvallen wanneer het gaat over de gezinswoning, die vrij is van erfbelastingen.

De administratie zal dus het belastingstarief gebruiken dat van kracht was op datum van de akte van verwerving, doch berekend op de waarde van het overgedragen deel op dag van de verwezenlijking van de aanwas, zijnde de dag van overlijden.

Naast het eventueel fiscaal voordeel kan het beding van aanwas ook aangewend worden omwille van de mogelijkheden op burgerrechtelijk vlak.

Door gebruik van het beding van aanwas kunnen de reservataire rechten van kinderen en ouders uitgesloten worden. Zo kan het beding van aanwas aangewend worden door echtgenoten met kinderen uit een vorig huwelijk of gehuwd met scheiding van goederen.

Het beding van aanwas kan tenzij anders werd overeengekomen slechts verbroken worden met het akkoord van alle betrokkenen, nooit eenzijdig.

Dit heeft een zeer belangrijk gevolg. Het betekent dat iemand die gekocht heeft met het aanwasbeding zijn aandeel nooit meer eenzijdig kan vervreemden aan een derde. Dit is zeker een zware rem op de onbeperkte toepassing van het beding van aanwas. Daarom voorziet men in de akte in een opzegmogelijkheid.

Ook dient er rekening mee gehouden te worden dat de erfgenamen van de eerststervende niet noodzakelijk zullen erven van de langstlevende, zodat de goederen die het voorwerp hebben uitgemaakt van het beding van aanwas in dat geval definitief verdwijnen uit het vermogen van de familie van de eerststervende. Dit nadeel kan ondervangen worden door een beding van aanwas te gebruiken, beperkt tot het vruchtgebruik van het betrokken goed.

Algemeen beschouwd kan het beding van aanwas interessant zijn, maar elke toepassing ervan zal best vooraf degelijk worden onderzocht en wor